Qu’est-ce que le BRS ?

Nombre de personnes peuvent dorénavant devenir propriétaires grâce aux organismes fonciers solidaires et, en particulier, avec la création du bail réel solidaire. Désormais, les logements neufs sont bien plus abordables et permettent aux ménages possédant des revenus modestes d’acquérir leur premier bien immobilier. Ils peuvent alors commencer à se constituer un patrimoine immobilier.

Qu’est-ce qu’un bail réel solidaire ?

Mis en place par la loi Alur datant de 2014, le bail réel solidaire est un mode d’acquisition pour un logement neuf. Toutefois, ce dispositif a réellement été lancé en 2017. Il a pour objectif de développer l’accès au logement dans les villes où les prix des fonciers retardent la construction de logements neufs. Le bénéficiaire du bail réel solidaire pourra alors économiser les frais du foncier qui équivalent à environ 30% du prix du bien. De plus, le bail réel solidaire lui permettra d’accéder plus aisément à la propriété immobilière.

Le fonctionnement du bail réel solidaire se divise en deux étapes. Tout d’abord, l’organisme foncier solidaire (OFS) acquiert le terrain déjà construit ou qui doit l’être et assure sa bonne gestion. Ensuite, l’OFS octroie les droits réels immobiliers sur le bien au bénéficiaire du bail réel solidaire.

Comment fonctionne le bail réel solidaire ?

Au niveau de son fonctionnement, il faut savoir que le bail réel solidaire est un contrat qui associe un organisme foncier solidaire et un preneur. Ce type de dispositif peut concerner des biens neufs comme anciens et permet d’acquérir un bien immobilier en remboursant une redevance mensuelle. Le bail réel solidaire aide quiconque à avoir sa propre résidence principale à un prix plus raisonnable. L’organisme foncier solidaire possède le terrain tandis que le bénéficiaire possède le logement.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du bail réel solidaire ?

Le bail réel solidaire est représenté par un contrat de location assez spécifique. Pour l’obtenir, il faut respecter 3 conditions telles que :

• Le niveau des ressources qui doit correspondre aux seuils du prêt social location-accession.
• L’occupation du logement, c’est-à-dire que l’habitation concernée par le bail réel solidaire doit faire office de résidence principale. Le bénéficiaire doit donc obligatoirement occuper son logement au moins 8 mois par an.
• Le paiement d’une redevance qui sera divisé entre une somme reversée à l’organisme foncier solidaire afin de couvrir les frais de gestion, et des mensualités qui permettront au bénéficiaire de rembourser l’emprunt immobilier.

À qui s’adresse le bail réel solidaire ?

Toutefois, le bail réel solidaire est réservé aux ménages avec des ressources ne dépassant pas le seuil fixé pour chaque zone. Les plafonds de ressources sont ceux mis en place par le prêt social location-accession (PSLA). Le prêt social location-accession est un dispositif qui permet l’accession à la propriété pour tous. Ce prêt est conventionné et est accordé à un organisme pour lui permettre de construire des logements neufs. De cette façon, les familles modestes peuvent acheter un logement neuf à un prix assez avantageux.

Quelles zones sont concernées par le bail réel solidaire ?

Aujourd’hui, le bail réel solidaire est proposé dans plusieurs villes telles que Nantes, Rennes ou Paris, mais aussi dans des plus petites communes comme Ambilly ou Lille. Selon vos ressources, vous pouvez peut-être bénéficier de ce dispositif. Pour savoir si vous êtes éligible au bail réel solidaire, vous devez savoir à quelle zone vous êtes rattaché :

• La zone A qui comprend l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur, le Genevois français et les grandes métropoles de province.
• La zone B1 qui regroupe les agglomérations composées de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, le pourtour de la Côte d’Azur, l’Outre-Mer, la Corse et certaines villes où le prix du m² est assez élevé.
• La zone B2 qui englobe les agglomérations de plus de 50 000 habitants, les communes avec une zone littorale ou transfrontalière importante et le pourtour de l’Île-de-France.
• La zone C qui concerne le reste de la France.

Plafond de ressources BRS 2024

Nombre de personnes	Zone A et A bis	Zone B1	Zone B2 et C
1	37 581 €	37 581 €	32 673 €
2	56 169 €	56 169 €	43 633 €
3	73 630 €	67 517 €	52 471 €
4	87 909 €	80 875 €	63 347 €
5	104 592 €	95 739 €	74 518 €
6	117 694 €	107 738 €	83 983 €
Pers. Suppl	13 116 €	12 005 €	9 368 €

 

Bien sûr, les plafonds des revenus peuvent être revus chaque année et varier en fonction de la zone dans laquelle vous vous situez.

Quels sont les avantages du bail réel solidaire ?

Les bénéficiaires du bail réel solidaire, aussi appelés preneurs, sont sujets à de nombreux avantages. En autres, ils font des économies sur le prix foncier puisqu’ils ne paient pas le terrain mais seulement le logement. Le prix de cessation reste encadré et accessible sous certaines conditions de ressources. La TVA est réduite à 5,5% si le logement est neuf. Ils peuvent être totalement exonérés de la taxe foncière en fonction de la commune où ils habitent. De plus, ils ont la possibilité de faire appel à un PTZ, ou prêt à taux zéro, pour financer leur achat immobilier. Enfin, la durée du bail peut être rallongée ce qui permet de sécuriser la valeur du bâti sur le long terme. Généralement, le fait de souscrire à un bail réel solidaire permet à tous les bénéficiaires d’économiser de 25 à 40% sur le prix d’achat par rapport au prix du marché.

Par ailleurs, si vous bénéficiez d’un bail réel solidaire, vous participez de façon active au développement et à la pérennisation de parcs de logements accessibles aux foyers les plus modestes. Vous commencez à vous constituer un patrimoine immobilier et vous tenez éloigné le foncier de la spéculation.

Qu’en est-il de la revente sous bail réel solidaire ?

Dans le cas où vous souhaiteriez revendre votre bien immobilier acheté avec un bail réel solidaire, il est nécessaire que vous preniez contact avec l’organisme foncier solidaire. Ce dernier pourra alors estimer le bien actuel et vous communiquer sa valeur. Celle-ci sera fondée sur l’évolution du marché local. Cependant, même si votre logement a pris de la valeur, la plus-valeur restera limitée puisque le prix fixé doit permettre à un autre bénéficiaire du bail réel solidaire de l’acquérir à moindre coût. Si cela fait un an que vous tentez de le revendre et que vous ne trouvez pas d’acquéreur, l’organisme foncier solidaire devra le racheter.