Dans les années 2000, de nombreux dispositifs d’accession sociale à la propriété ont vu le jour en réaction à la flambée des prix des biens immobiliers dans certaines zones géographiques. Dans ces zones dites “tendues”, il était en effet compliqué, voire impossible pour les ménages aux revenus modestes de prétendre à l’achat de leur propre bien. Parmi les dispositifs les plus récents, le Bail Réel Solidaire, créé en 2016, rend cela possible grâce à son principe de dissociation du foncier et du bâti. Comment fonctionne le Bail Réel Solidaire et quelles sont les conditions requises pour y accéder ? Quelles sont les étapes du processus de vente ? Le point sur ce système innovant.
Qu’est-ce que le Bail Réel Solidaire ?
Le Bail Réel Solidaire a été instauré le 20 juillet 2016 dans le cadre de la loi Alur (loi pour l’Accès au Logement et Urbanisme Rénové). L’objectif principal est de lutter contre la spéculation financière du marché immobilier classique, qui engendre souvent un surendettement des particuliers aux revenus modestes qui ont procédé à l’achat d’un bien.
Quelles sont les conditions pour bénéficier d’un Bail Réel Solidaire ?
Classés dans la catégorie des logements sociaux, les logements soumis au Bail Réel Solidaire ne sont pas accessibles à tous. En effet, les revenus du ménage accédant au logement ne doivent pas excéder les plafonds imposés par le Prêt Social Accession Location (PSLA). Ces plafonds varient en fonction du secteur géographique où se situe le logement et sont déterminés par un zonage révisé chaque année :
- Zone A bis : Paris et plusieurs communes des départements environnants (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-d’Oise, Val-de-Marne, Yvelines)
- Zone A : Petite couronne parisienne et zone A bis, Côte d’Azur, Genevois français, grandes agglomérations de province
- Zone B1 : Quelques agglomérations aux prix immobiliers élevés, grande couronne parisienne, départements d’Outre-Mer, Corse
- Zone B2 : Communes environnantes de l’Île-de-France, quelques communes en zone transfrontalière ou littorale
- Zone C : Le reste du territoire français
De plus, le ménage qui accède à un logement en Bail Réel Solidaire s’engage à l’occuper à titre de résidence principale, c’est-à-dire pour une durée minimale de 6 mois.
Pour savoir si vous pouvez bénéficier du bail réel solidaire, il faut se référer à la grille des plafonds de revenus :
- Une personne seule : 25 318€ à 33 400€ annuel.
- 2 personnes : 33 761€ et 46 759€ annuel.
- 3 personnes : 39 052€ à 53 440€ annuel.
- 4 personnes : 43 273€ à 60 788€ annuel.
- 5 personnes ou plus : 47 482€ à 69 340€ annuel.
Comment se déroule la vente d’un logement en Bail Réel Solidaire ?
La mise en place d’un Bail Réel Solidaire est strictement encadrée par les Organismes de Foncier Solidaire, qui sont les seules structures à pouvoir utiliser ce dispositif.
Le rôle des Organismes de Foncier Solidaire
Organismes de droit privé ou public, les Organismes de Foncier Solidaire (OFS) s’inspirent du modèle anglo-saxon des Community Land Trust. Régis par le Code de l’urbanisme, les Organismes de Foncier Solidaire agissent pour une baisse des prix conséquente et pérenne afin de permettre aux ménages modestes d’accéder à la propriété.
Les associations, les fondations, les Établissements Publics Fonciers Locaux (EPFL), les Groupements d’Intérêt Public (GIP), certains organismes d’Habitation à Loyer Modéré (HLM) et quelques Sociétés d’Économie Mixte d’aménagement (SEM) peuvent devenir Organismes de Foncier Solidaire. Ces structures doivent en effectuer la demande en constituant un dossier auprès du préfet de région, qui leur délivre ensuite un agrément.
La dissociation du foncier et du bâti
La baisse attractive des prix obtenue par les Organismes de Foncier Solidaire intervient grâce au Bail Réel Solidaire, qui constitue leur principal outil d’action. En effet, en fonctionnant sur un principe de dissociation de la propriété foncière et de la propriété bâtie, le Bail Réel Solidaire permet aux ménages accédants de bénéficier d’une économie considérable sur le prix du foncier. Grâce à ce dispositif, l’Organisme de Foncier Solidaire achète et gère les terrains, bâtis ou non. Ainsi, il reste propriétaire du terrain qu’il met à disposition de l’accédant qui, lui, est uniquement propriétaire du logement.
Quels sont les avantages et les obligations de l’acquéreur ?
L’achat d’un logement soumis au Bail Réel Solidaire représente de nombreux intérêts pour le ménage acquéreur :
- Une économie d’environ 15 à 30% du montant total grâce à la séparation du foncier et du bâti.
- La possibilité d’effectuer des travaux de transformation ou de rénovation, comme dans le cadre d’une vente classique.
- Un abattement de la taxe foncière sur le logement bâti, en fonction de la commune.
- Un processus de vente et d’accession sécurisé.
- Un bail “rechargeable” à chaque vente, ce qui permet de conserver la valeur initiale du bien.
- Si le logement est neuf, le taux de TVA est réduit à 5,5%.
Cependant, afin de bénéficier de ces avantages, le nouveau propriétaire d’un logement en Bail Réel Solidaire se doit de respecter les obligations suivantes :
- Il doit acheter un logement existant qui ne nécessite pas de travaux, ou bien un logement en l’état futur d’achèvement.
- En plus de ses mensualités de crédit liées à l’achat du logement, il doit procéder au règlement d’une redevance qui correspond à la mise à disposition du terrain par l’Organisme de Foncier Solidaire, ainsi qu’aux frais de gestion. Cette redevance est révisée chaque année.
- En cas de décès de l’acquéreur, la transmission de son bien immobilier est, elle aussi, soumise aux conditions d’éligibilité du Bail Réel Solidaire. Si les revenus de l’héritier ou du repreneur sont supérieurs aux plafonds de ressources imposés, ce dernier se voit attribuer un délai d’un an afin de trouver un acheteur éligible. S’il n’y parvient pas, alors le bail est résilié et l’Organisme de Foncier Solidaire l’indemnise selon les clauses établies par le contrat initial.
Quel processus de revente d’un logement acheté dans le cadre d’un Bail Réel Solidaire ?
Le propriétaire d’un logement encadré par un Bail Réel Solidaire peut tout à fait décider de revendre son bien. Dans ce cas, le nouvel acquéreur doit respecter les conditions de ressources fixées par le Prêt Social Location Accession. Il est même possible, pour le propriétaire qui revend son logement, d’effectuer une plus-value financière. Toutefois, celle-ci est limitée par le bail établi au préalable et encadrée par l’Organisme de Foncier Solidaire afin de maintenir la distance avec la logique spéculative du marché immobilier classique.