Dans de nombreux secteurs, les prix immobiliers ne cessent d’augmenter. Face à cette flambée qui n’en finit plus, les ménages aux revenus modestes peinent à devenir propriétaires de leur logement. Plusieurs dispositifs ont alors été instaurés afin de réduire ces inégalités sociales et d’ouvrir l’accession à la propriété. Parmi eux, les Organismes de Foncier Solidaire permettent l’achat d’un bien à moindre coût, notamment grâce à la mise en application d’un Bail Réel Solidaire. Le point sur les actions et le fonctionnement de ces organismes.
Le statut d’Organisme de Foncier Solidaire : un moyen d’action innovant pour l’accès à la propriété
Grâce à l’acquisition et à la gestion de terrains, les Organismes de Foncier Solidaire (OFS) agissent pour faciliter l’accès à la propriété immobilière aux ménages les plus modestes.
La création du statut d’OFS
Le statut d’Organisme de Foncier Solidaire a été créé en 2014 dans le cadre des lois pour l’Accès au Logement et Urbanisme Rénové (Alur) et pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques. Ces organismes sont inspirés du modèle des Community Land Trust, introduits aux États-Unis dans les années 1970. Leur principal objectif est de proposer une alternative au marché immobilier traditionnel et sa logique ultra spéculative, en obtenant une baisse pérenne des prix des logements dans des secteurs géographiques où la pression immobilière est particulièrement forte. Les actions des OFS sont encadrées par les décrets n° 2016-1215 et 2017-1037.
Qui peut devenir OFS ?
Les OFS sont des organismes privés ou publics, à but non lucratif. Le Code de l’urbanisme, par l’article L.329-1, définit les structures qui peuvent prétendre à l’obtention du statut d’OFS. Ces structures sont principalement :
- Des Groupements d’Intérêt Public (GIP), chargés de réunir des moyens dédiés à la mise en œuvre de projets d’intérêt général.
- Des Établissements Publics Fonciers Locaux (EPFL), dont le but est l’accompagnement des collectivités locales dans des projets d’acquisition foncière et immobilière.
- Les fondations et les associations.
Depuis 2018, la loi Élan (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) permet également à certaines structures à lucrativité limitée d’être éligibles au statut d’OFS :
- Quelques organismes d’Habitation à Loyer Modéré, cités par le Code de la construction de l’Habitat (HLM production locative et HLM accession sociale à la propriété).
- Quelques Sociétés d’Économie Mixte de construction et de gestion de logements sociaux.
- Des entreprises sociales pour l’habitat.
Comment devenir OFS ?
Le statut d’OFS s’acquiert en effectuant une demande d’agrément auprès du préfet de la région dans laquelle l’organisme souhaite mettre en place ses actions. Cette demande d’agrément doit être faite de manière individuelle par l’organisme. Ce dernier dépose un dossier composé de plusieurs documents, définis par l’article R.329-7 du Code de l’urbanisme :
- Les statuts de l’organisme demandeur.
- Le détail des membres de son organe de décision et la description de leurs activités professionnelles exercées au sein de cet organisme.
- L’organigramme de l’organisme demandeur et le détail des activités confiées aux salariés et aux bénévoles.
- Les informations relatives au commissaire aux comptes de l’organisme.
- Le budget de l’année en cours ainsi que les comptes financiers des deux exercices clos de l’organisme demandeur.
- La planification des actions concernées par l’agrément OFS.
- La description des moyens humains et matériels dont dispose l’organisme demandeur pour la réalisation de ses missions.
- La description des missions que l’organisme demandeur souhaite confier à d’autres structures, ainsi que des partenariats qu’il souhaite créer dans le cadre de l’agrément.
- Le descriptif de la proposition d’encadrement des logements.
Après réception de ce dossier, le préfet de région dispose d’un délai de 3 mois pour délivrer ou non l’agrément. Il est important de noter que la Direction Régionale de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement (DREAL) donne son avis sur chaque dossier de demande d’agrément OFS déposé.
La mise en place des actions d’un OFS grâce au Bail Réel Solidaire
Les Organismes de Foncier Solidaire agissent principalement à l’aide d’un outil innovant, le Bail Réel Solidaire (BRS), qui leur est strictement réservé.
Qu’est-ce que le BRS ?
Instauré par l’ordonnance n° 2016-985 et encadré par le décret n° 2017-1038, le Bail Réel Solidaire est le contrat grâce auquel l’OFS peut vendre un logement, et ainsi faciliter l’accès à la propriété. En effet, le BRS établit une dissociation entre la propriété foncière et la propriété bâtie ; l’OFS achète les terrains, bâtis ou non, et en demeure propriétaire. À travers le BRS, cet OFS met à disposition ce terrain au preneur du logement qui s’y trouve. Ainsi, le ménage accédant est propriétaire du bâti et locataire du foncier, ce qui lui permet d’effectuer une économie importante sur le montant total du bien. La durée du BRS peut varier de 18 à 99 ans.
Quels sont les avantages d’un achat sous BRS ?
Face à une augmentation croissante des prix de l’immobilier dans certains secteurs, et notamment en centre-ville, le dispositif proposé par l’OFS et le BRS offre plusieurs bénéfices aux ménages acquéreurs :
- Une économie de 15 à 30% du montant total du bien grâce à la séparation du foncier et du bâti.
- Le BRS est rechargeable, ce qui lui permet de conserver la valeur initiale du bien.
- Un accès à la propriété encadré et sécurisé.
- Selon les communes, il est possible d’obtenir un abattement de la taxe foncière, qui peut aller jusqu’à 100%.
- Un taux de TVA réduit à 5,5% si le logement est neuf.
- La constitution d’un patrimoine immobilier à transmettre.
- La possibilité d’effectuer des travaux de transformation et/ou d’amélioration.
Comment accéder à l’achat d’un logement sous BRS ?
Avant de procéder à la signature d’un BRS, l’OFS vérifie les conditions d’éligibilité du preneur. Ce dernier doit en effet respecter quelques critères afin de bénéficier des avantages que représente un achat en BRS. Tout d’abord, le preneur a l’obligation d’occuper le logement à titre de résidence principale, soit pour une durée minimale de 6 mois. Ensuite, ses revenus ne doivent pas excéder les plafonds de ressources fixés par le Prêt Social Accession Location. Révisés chaque année, ces plafonds varient selon le secteur géographique dans lequel se situe le logement et sont classés en 5 zones. Enfin, en compensation des frais de gestion et de mise à disposition du terrain par l’OFS, le preneur s’engage à lui verser une redevance mensuelle.