Dispositif récent, le BRS (Bail Réel Solidaire) révolutionne le marché de l’immobilier en proposant des logements dont la vente dissocie le bâti du foncier. Une distinction réglementée, qui permet alors à de nombreux ménages modestes d’accéder à la propriété avec un prix attractif et des lieux de résidence proches des grandes villes. En effet, le BRS est appliqué selon certaines zones où la forte demande du marché immobilier crée des tensions dans le domaine du logement. Un programme mis en place par l’État qui peut donc vous permettre de devenir propriétaire plus facilement. Mais combien de temps dure le Bail Réel Solidaire exactement ? Nous vous expliquons tout de ce contrat spécifique ici pour un projet immobilier serein et adapté à vos attentes.
À quoi correspond le Bail Réel Solidaire ?
Alors que vous venez d’acquérir un logement neuf ou réhabilité à un prix avantageux, le dispositif du BRS vous demande également la signature d’un Bail Réel Solidaire pour le terrain de votre logement. En effet, celui-ci est toujours acheté par un Organisme Foncier Solidaire (OFS) qui assure alors le règlement de la taxe foncière annuelle. Toutefois, en tant qu’accédant ou promoteur, la mise en place d’une location du terrain est indispensable.
Comme tous les baux immobiliers, ce dernier peut alors prévoir certaines clauses spécifiques et indiquer une durée de validité et d’engagement variable selon les exigences de l’OFS concernée. Si vous êtes promoteur, il convient donc de définir clairement les attentes de l’Organisme Foncier Solidaire avec lequel vous traitez afin de proposer des projets qui pourront combler les attentes des futurs acquéreurs comme celles de l’OFS. Si vous êtes un particulier, veillez enfin à lire attentivement les clauses mentionnées dans votre Bail Réel Solidaire pour connaître précisément vos obligations d’accédant sur toute la durée du BRS.
Quelle est la durée d’un Bail Réel Solidaire ?
Un Bail Réel Solidaire peut durer de 18 ans à 99 ans au maximum. Cette durée est indiquée dans le contrat signé par les trois parties, à savoir l’OFS, le promoteur et l’accédant au moment de la vente du logement. Quelle que soit cette période d’engagement, l’accédant doit occuper son appartement ou sa maison à titre de résidence principale uniquement. De la même façon, et puisque le BRS ne prévoit aucune transaction spéculative, la mise en location du bien est généralement impossible pour l’acquéreur.
Lorsqu’un particulier cherche à devenir propriétaire grâce au dispositif du BRS, celui-ci doit donc prendre le temps de mesurer pleinement son achat pour s’y projeter plusieurs années avec les membres de son foyer ou seul. Au cours de sa résidence, il pourra d’ailleurs réaliser certains travaux pour améliorer le bien immobilier selon ses goûts, à condition cependant de respecter les conditions strictes de l’OFS quant aux aménagements possibles. En effet, le logement ne doit pas perdre en valeur au fil des années, dans le but de le soumettre à une autre vente rapidement et facilement si nécessaire.
Afin de garantir la stabilité de cette valeur du bâti, la durée du Bail Réel Solidaire est d’ailleurs automatiquement établie sur la même base lorsqu’un nouvel accédant reprend le logement concerné. Le bail est donc perpétuel et permet alors de pérenniser la situation du bâtiment. Une sécurité rassurante qui permet aux particuliers, comme aux promoteurs, de garder l’esprit tranquille dans la gestion de ce type de bien immobilier grâce à un investissement stable et fiable.
Bail Réel Solidaire : quelles modalités pour une reconduite ?
Avec une durée de validité généralement plus longue que les baux locatifs classiques, la reconduite d’un BRS n’est pratiquement jamais requise. Néanmoins, si vous souhaitez poursuivre le règlement d’une redevance foncière à l’OFS pour continuer à vivre dans ce logement, vous pouvez vous tourner vers votre promoteur ou l’Organisme Foncier Solidaire adapté pour connaître les démarches à effectuer et adresser votre demande.
À noter, qu’une nouvelle étude de dossier pourra vous être demandée afin de vérifier que vous répondez bien toujours aux critères d’éligibilité de l’OFS, notamment en termes de revenus dans le foyer.
Comment réduire la durée d’un BRS ?
Il est également possible de résilier votre Bail Réel Solidaire si vous souhaitez déménager ou simplement vous tourner vers un nouveau projet immobilier, selon certaines conditions. Au-delà de la location du terrain, cette démarche implique nécessaire la remise en vente de votre logement. Il vous faut donc prévenir l’OFS, qui encadre la revente du bien et qui pourra, à ce titre, vous aider à trouver un nouvel acquéreur correspondant aux critères d’éligibilité de ce dispositif.
Vous mettez alors un terme à votre contrat BRS en réduisant sa durée, pour vous libérer de votre engagement de propriété. Vous devrez cependant anticiper votre départ afin d’avoir le temps de trouver un nouvel acquéreur, conforme aux attentes de l’OFS, pour la revente.
Quels sont les cas particuliers ?
Une acquisition en BRS prévoit par ailleurs une certaine souplesse quant aux éventuels imprévus auxquels peuvent faire face les accédants. Si vous êtes un particulier, propriétaire d’un logement en BRS, vous pourrez ainsi revendre votre bien et mettre un terme à votre Bail Réel Solidaire dès lors que :
- Vous êtes confronté au décès de votre conjoint, ou d’un descendant direct, qui occupait le logement avec vous.
- Une promotion ou un changement d’emploi vous impose désormais un trajet supérieur à 70 km pour vous rendre au travail depuis votre domicile.
- Vous êtes au chômage depuis plus d’un an, sans discontinuité.
- Vous souffrez d’une invalidité reconnue qui pourra être justifiée par la décision de la Commission des Droits et de l’Autonomie des personnes handicapées ou par la présentation d’une carte d’invalidité conforme.
- Vous changez de situation familiale dans le cadre d’un divorce ou d’une dissolution de votre pacte civil de solidarité.
Quelle que soit votre situation, la durée d’un BRS peut donc évoluer au cours de votre engagement. Vous pourrez alors compter sur l’accompagnement de l’OFS pour vous aider à la revente de votre bien immobilier et vous guider quant au choix des prochains accédants, en fonction de certains plafonds de ressources et de critères d’éligibilité.