Qui sont les acteurs du BRS ?

@Adminbrs

Le bail réel solidaire (BRS) permet aux ménages issus des classes moyennes de devenir plus facilement propriétaires de leur résidence principale. Différents acteurs participent à la mise en œuvre de ce dispositif.

Les collectivités locales

Elles sont un partenaire indispensable du dispositif. Leur participation peut aller du cautionnement du financement du terrain à un rôle actif dans l’organisation du projet, en passant par la recherche de terrains et même la création d’un organisme foncier solidaire (OFS).

L’accompagnement des collectivités s’avère indispensable pour monter un programme en bail réel solidaire, car il nécessite l’obtention de prêts fonciers auprès de la Banque des Territoires, donc la garantie de la collectivité locale.

Par ailleurs, les collectivités locales peuvent, grâce à leurs actions foncière ou urbaine, accompagner l’OFS dans sa quête d’opportunités foncières dans des conditions financières compatibles avec le projet.

Un appui financier de la collectivité locale aura aussi une influence sur le niveau de la redevance acquittée par les ménages, tout en contribuant au développement d’une offre de logements dont le caractère abordable est garanti sur la longue durée.

L’organisme foncier solidaire (OFS)

L’OFS est obligatoirement une structure sans but lucratif ou un organisme HLM, dont la gestion est encadrée et validée par un commissaire aux comptes. L’OFS est agréé par le préfet de région.

Les objectifs de l’OFS : acquérir et gérer des terrains déjà bâtis ou non. Les terrains et les immeubles achetés par les OFS sont exclusivement dédiés à la construction et à la gestion de logements réservés à la location ou à l’accession sociale. L’organisme met ces terrains à disposition sous forme de baux de longue durée. La loi prévoit que seul un OFS peut conclure un bail réel solidaire.

Pour réaliser sa mission, l’organisme bénéficie de conditions de financement favorables pour l’achat des terrains : décote sur les terrains publics, accès aux prêts Gaïa Foncier long terme de la Banque des Territoires.

L’OFS doit aussi veiller au caractère abordable dans le temps des logements produits, en assurant le suivi des immeubles et des habitants.

L’organisme effectue également le suivi social des ménages propriétaires et sécurise la vie de la copropriété, car il peut se porter acquéreur des logements.

C’est l’OFS qui charge un opérateur, par exemple une coopérative HLM, de construire et de commercialiser les logements dans le respect des dispositions prises dans le contrat de bail. Ce document mentionne en effet la durée du bail, comprise entre 18 et 99 ans, ainsi que les conditions de revente du bien.

Enfin, l’OFS perçoit une redevance de la part de chaque ménage. Celle-ci permet de couvrir les frais liés à la gestion du terrain et s’élève à quelques centimes ou à quelques euros par mètre carré.

La Coop’HLM

Experte de l’accession sociale, une Coop’HLM peut accompagner l’OFS dans sa gestion et sa gouvernance. Les 165 Coop’HLM en France sont des partenaires privilégiés des organismes fonciers solidaires, à qui elles apportent leurs compétences d’opérateurs spécialisés dans l’accession sociale sécurisée. En effet, elles conçoivent des opérations d’accession sur les terrains de l’OFS, et assurent une commercialisation adaptée. Elles assistent aussi ce dernier dans ses missions liées à la gestion des BRS.

L’aménageur ou le promoteur

Il joue le rôle de fournisseur du terrain pour l’organisme foncier solidaire. L’aménageur peut définir une politique favorable au bail réel solidaire en réduisant le prix du terrain, ce qui permet de diminuer fortement les charges mensuelles payées par les ménages.

L’aménageur ou promoteur a le pouvoir, en effet, de réserver du foncier au BRS, comme il le fait déjà en faveur du logement social. Au lieu d’écouler des logements locatifs en bloc, selon les principes de la vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) – c’est-à-dire la vente de biens immobiliers sur plan –, l’aménageur cède du foncier à l’OFS. L’organisme le remet à disposition, puis l’aménageur ou promoteur bâtit des habitations proposées en BRS.

L’État

Il agrée et contrôle les OFS, s’assurant du respect des règles de droit (absence de but lucratif, respect des règles de gestion et d’administration…). Le contrôle de l’État s’exerce de deux manières : par le rapport d’activité annuel et par une action de contrôle diligentée par l’Agence Nationale de Contrôle du Logement Social (Ancols).

Les ménages

Ils bénéficient du BRS. Pour simplifier l’accession à la propriété de nombreux ménages français, notamment dans les grandes villes, l’État a imaginé, par l’intermédiaire du bail réel solidaire (BRS), de dissocier le foncier du bâti. Les acquéreurs sont propriétaires du bâti et les pouvoirs publics gèrent durablement le foncier. Les ménages modestes profitent ainsi de prix attractifs, car le terrain représente entre 25 et 40 % de la valeur totale du bien immobilier.

En bref, qui fait quoi ?

  • L’organisme foncier solidaire (OFS) est une structure à but non lucratif. Sa vocation est d’acquérir des terrains (bâtis ou non) et à en rester propriétaire.
  • L’aménageur (promoteur privé…) ou les collectivités locales fournissent les terrains à l’OFS.
  • Sur les terrains appartenant à l’OFS, des programmes immobiliers résidentiels abordables sont développés, entre autres, par les Coop’HLM.