En tant que dispositif en pleine croissance, le BRS tend à faciliter l’accès à la propriété aux ménages ayant des revenus modestes. Mis en place en 2017, le bail réel solidaire est un dispositif récent que les promoteurs immobiliers et les bénéficiaires ne maîtrisent pas encore tout à fait, particulièrement en termes de fiscalité. Pour mieux vous accompagner dans votre projet BRS, revenons sur la fiscalité de ce nouveau dispositif de logements sociaux.
Le bail réel solidaire : un accès à la propriété
Dissociant le foncier du bâti, le bail réel solidaire allie un organisme foncier solidaire (OFS) avec un preneur. L’OFS devient acquéreur d’un propriétaire et autorise un preneur à construire une habitation neuve ou rénover un logement existant dans le but de lui donner accès à la propriété. En devenant propriétaire, le preneur s’engage à rembourser une redevance mensuelle à l’organisme foncier solidaire pour la location du terrain. Grâce au bail réel solidaire, un ménage aux revenus modestes peut acquérir un logement à un prix abordable puisqu’il est exonéré du prix du foncier.
La nature juridique du BRS : un élément essentiel pour votre projet
Aujourd’hui, les atouts du bail réel solidaire sont plutôt clairs pour les acteurs du marché immobilier et les bénéficiaires de ce système. Néanmoins, les règles fiscales, bien qu’établies, restent complexes. En effet, sur le plan fiscal, les modalités nécessaires pour mettre en place un tel projet diffèrent de l’accès à la propriété standard. La création du BRS étant récente, le régime juridique et fiscal de celui-ci est encore en plein développement. Progressivement, l’outil qu’est le BRS fut apprivoisé par les opérateurs et les professionnels du droit. Cependant, ce dispositif évoluant constamment, de nombreuses questions fiscales continuent d’émerger et demandent certains remaniements. Pour en savoir plus sur la nature juridique du bail réel solidaire, il est nécessaire de se référer à l’article L. 255-1 du Code de la Construction et de l’Habitation.
Sur le plan économique, le bail réel solidaire dissocie le foncier du bâti tandis que sur le plan juridique, il n’y a pas de dissociation à proprement parler. En effet, la fiscalité du bail réel solidaire repose sur le même régime que le bail à la construction, qui concerne les locations conférant un droit réel.
Quel est le régime fiscal du BRS ?
Dans l’article L. 255-2 du Code de la construction et de l’habitation, l’OFS devient propriétaire de divers terrains et met en place un bail réel solidaire avec les ménages modestes afin de leur permettre d’acquérir un logement neuf. Le contrat du BRS est unique de par sa constitution et sa fiscalité puisque celle-ci s’applique sur la totalité de la redevance mensuelle versée par le preneur en échange du droit d’habiter sur le terrain concerné. Par ailleurs, le montant de la mensualité de la redevance fera l’objet d’une exonération de TVA. Pour garantir l’accession à la propriété des ménages modestes, l’OFS s’allie à un promoteur par le biais d’un BRS dans le but de construire ou rénover des logements sur les terrains qu’il possède. Une fois que les logements sont déclarés habitables, l’opérateur, ou promoteur immobilier, cède les droits réels de l’habitation au futur propriétaire. Cette cession des droits réels est considérée comme une vente. En effet, dans le cas où l’immeuble bâti est neuf, la cession des droits réels sera soumise à la TVA. En revanche, pour une rénovation sur un bien immobilier de plus de 5 ans, elle sera alors exonérée de TVA.
La TVA à taux réduit : un avantage fiscal du BRS
Lors de l’instauration du BRS en 2017, il a été décrété que ce type de prêt permettrait aux bénéficiaires de profiter d’une TVA réduite de 5,5%. Toutefois, l’OFS et le preneur doivent respecter certaines modalités pour profiter d’une TVA réduite. Pour couvrir les éventuelles dépenses réalisées par l’OFS, l’acquisition du terrain ou les potentiels travaux, la loi demande à l’OFS de faire profiter d’une TVA réduite de 5,5% au preneur. En appliquant cette clause dans le contrat du bail réel solidaire, l’organisme foncier solidaire se verra rembourser une grande partie du coût des opérations réalisées lors de la création d’un parc de logements en accession sociale.
Les règles fiscales du bail réel solidaire
En 2021, la loi de finances a fait l’objet d’une révision au sujet des règles fiscales relatives à un organisme foncier solidaire et à un bail réel solidaire. Désormais, la TVA réduite s’applique à l’ensemble des constructions réalisées dans le cadre d’un bail réel solidaire. À l’origine, la TVA réduite de 5,5% concernait exclusivement la construction de logements neufs sur un terrain détenu par l’OFS et la cession des droits réels immobiliers. Aujourd’hui, le taux réduit de la TVA s’adresse :
- À toutes les opérations de livraisons et cessions de logements régies par un bail réel solidaire.
- Aux travaux de rénovation ou de construction réalisés pour un BRS.
Les communes ont également la possibilité d’ajuster l’exonération de la taxe foncière de 30% à 100% pour les bénéficiaires du BRS sur les logements bâtis.