Le propriétaire d’un logement acheté selon la formule du bail réel solidaire (BRS) est libre de transmettre son bien. Mais à certaines conditions. Explications.
Les signataires du bail réel solidaire (BRS) sont des propriétaires à part entière. Ils sont donc libres de transmettre leur bien ou de céder leurs droits. Lorsqu’il s’agit d’un couple de propriétaires, si le conjoint survivant (ou partenaire de pacte civil de solidarité) est encore présent dans le logement, il reste éligible au logement en BRS, quel que soit le régime matrimonial. En revanche, si après le décès du propriétaire, le logement reste inoccupé, les ayants droit peuvent en hériter uniquement sous certaines conditions.
Car la transmission d’un logement en BRS est encadrée par l’article L.255-14 du Code de la construction et de l’habitation. En effet, si les héritiers ou tout autre ayant droit souhaitent reprendre le logement pour en faire leur résidence principale, ils doivent eux-mêmes répondre aux conditions d’éligibilité d’une accession en BRS. Si c’est le cas, le ou les héritiers bénéficieront d’un bail automatiquement renouvelé (jusqu’à 99 ans).
Attention, si le propriétaire compte céder ses droits réels à ses deux enfants, chacun d’eux devra répondre aux critères d’éligibilité. Par ailleurs, tous deux devront vivre dans le logement sur lequel porte le droit. De plus, pour l’évaluation des revenus, se cumuleront ceux des deux donataires, augmentant le risque de dépasser le seuil imposé par décret.
Dans le cas où le ou les ayants droit ne rempliraient pas les conditions pour bénéficier du BRS, ils devraient vendre le logement à un ménage éligible dans un délai de 12 mois. Si, au terme de ce délai, le bien n’est pas vendu, c’est l’organisme de foncier solidaire (l’OFS) qui le rachète aux conditions et montants prévus par le bail.
Une offre de donation
L’ayant droit doit recevoir, de la part du propriétaire, une offre de donation exposant « le caractère temporaire du droit réel, sa date d’extinction, la nouvelle durée du bail réel solidaire résultant de l’application de l’article L. 255-12 si l’OFS agrée la transmission des droits réels dans les conditions prévues à l’article L. 255-11, les conditions de délivrance de cet agrément par l’organisme de foncier solidaire, les modalités de calcul du prix de vente ou de la valeur donnée, comme prévu au bail ».
Cette offre doit être maintenue pendant trente jours et ne peut être acceptée que dix jours après réception. Dans ce laps de temps, le propriétaire informe l’OFS de son intention de transmettre ses droits réels. Il lui adresse son offre accompagnée des pièces attestant des conditions d’éligibilité du futur héritier. L’organisme de foncier solidaire a de deux mois pour délivrer ou non son agrément. Si c’est positif, un nouveau BRS, rechargé, est conclu.
| Bon à savoir Attention au droit de péremption L’organisme de foncier solidaire bénéficie d’un droit de péremption sur le bien à l’occasion de toute cession ou donation. Même si un héritier rentre dans le champ d’application de la loi, l’OFS pourrait lui préférer un tiers. Dans ce cas, comme à défaut d’agrément, « le preneur est indemnisé de la valeur de ses droits réels immobiliers dans le respect des modalités de calcul du prix de vente stipulées dans le bail et de la valeur maximale mentionnée à l’article L. 255-5 ». |