Pour profiter des avantages du bail réel solidaire (BRS) destinés aux ménages modestes, il faut remplir un certain nombre de conditions. Explications.
Comment accéder au BRS ?
Le bail réel solidaire (BRS), favorisant l’accession sociale à la propriété, est destiné aux ménages modestes et aux classes moyennes. Pour en profiter, il faut donc cocher quelques cases, car il existe des conditions d’éligibilité strictes :
- Ne pas dépasser un certain plafond de revenus. Le montant du plafond dépend de la région dans laquelle se situe le bien et du nombre de personnes qui composent le foyer.
- Le bien acquis grâce au BRS servira uniquement de logement principal.
- Une mensualité d’emprunt et une redevance seront versées à l’organisme de foncier solidaire (OFS).
Qui peut prétendre au BRS ?
Le bail réel solidaire est destiné uniquement aux ménages modestes. C’est-à-dire à ceux dont les ressources ne dépassent pas un seuil fixé pour chaque région ou zone.
Quatre zones d’éligibilité
Zone A : agglomération parisienne, Côte d’Azur, Genevois français, grandes métropoles de province.
Zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne parisienne, pourtour de la Côte d’Azur, villes pour lesquelles le prix au mètre carré reste élevé, outre-mer, Corse.
Zone B2 : agglomérations de plus de 50 000 habitants, communes qui possèdent une zone littorale ou transfrontalière importante, pourtour de l’Île-de-France.
Zone C : reste de la France.
Pour bénéficier d’un BRS, le revenu fiscal de référence de l’année N-2 ne doit pas dépasser un certain plafond selon la composition du foyer. Les plafonds de ressources correspondent à ceux du prêt social location-accession, et sont mis à jour chaque année.
Ces revenus du ménage sont évalués au moment de la signature du contrat de réservation, ou lors de l’établissement du contrat de location-accession s’il n’y a pas de contrat de réservation. Ce calcul est effectué sur la base de l’avis d’imposition fourni par l’acquéreur et joint au contrat.
Le plafond de ressources du BRS en 2024
| Nombre de personnes | Zone A et A bis | Zone B1 | Zone B2 et C |
|---|---|---|---|
| 1 | 37 581 € | 37 581 € | 32 673 € |
| 2 | 56 169 € | 56 169 € | 43 633 € |
| 3 | 73 630 € | 67 517 € | 52 471 € |
| 4 | 87 909 € | 80 875 € | 63 347 € |
| 5 | 104 592 € | 95 739 € | 74 518 € |
| 6 | 117 694 € | 107 738 € | 83 983 € |
| Pers. Suppl | 13 116 € | 12 005 € | 9 368 € |
Qui peut faire du BRS ?
Le BRS ne peut être appliqué que sur des terrains ou immeubles détenus par les organismes de foncier solidaire (OFS), des structures à but non lucratif agréées par l’État. Leur mission : acheter et gérer des terrains pour y réaliser ou réhabiliter des logements accessibles à des prix abordables.
Ces logements sont destinés à la location ou à l’accession à la propriété. Plusieurs acteurs de la construction peuvent prétendre à la création d’un OFS : bailleurs sociaux, coopératives foncières, municipalités.
L’OFS choisit ensuite un opérateur qui réalisera les travaux de construction. Un « bail réel solidaire opérateur » est signé avec le promoteur (ou le bailleur social) qui vend des logements – des droits immobiliers – aux ménages. Le bail initial expire au fur et à mesure des ventes au profit de la naissance de baux entre l’OFS et les futurs acquéreurs.
Quels avantages pour les promoteurs et les collectivités ?
Tout d’abord, le bail réel solidaire entre dans les quotas de logements sociaux selon les termes de la loi Solidarité et Renouvellement Urbain qui régit la mixité sociale et l’urbanisme. La loi contraint les communes à respecter un minimum de 20 à 25 % de logements sociaux, et le dispositif BRS est pris en compte dans le quota SRU de logements sociaux.
Enfin, le dispositif BRS est adaptable à des opérations de rénovation. En effet, si à l’origine le BRS avait pour objectif de créer du logement neuf, il s’applique aujourd’hui aux projets de rénovation. Et le nombre de projets de requalification dans les centres anciens devrait augmenter. En parallèle, le patrimoine HLM vieillissant devrait aussi profiter de la généralisation du dispositif BRS.