Qui paie les charges et les travaux de copropriété ?

Le principal avantage du bail réel solidaire (BRS) est la dissociation entre le sol, conservé par le bailleur, et le bâti, à la charge de l’acheteur. Mais qu’en est-il de la gestion des parties communes ?

La difficile entente autour des parties communes

Qu’ils aient acquis leur bien sous le régime du bail réel solidaire (BRS) ou pas, les propriétaires rencontrent souvent des difficultés à s’entendre au sein d’une copropriété. Notamment quand il s’agit de payer les charges et les travaux inhérents à leur copropriété. En cause, des blocages en assemblée générale.

Car si le bénéficiaire d’un logement en BRS possède les pouvoirs d’un copropriétaire, il ne se passionne pas pour les parties communes, en particulier pour les questions liées à l’entretien. La solution serait-elle d’abaisser les seuils de majorité ? Non, si les copropriétaires minoritaires refusent de s’acquitter des charges.

Les avancées de la loi Elan en matière de copropriété

Pour y remédier, la Loi portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Elan) prévoit, dans ses articles 12, 214 et 216, que la gestion des droits sur sol est confiée au syndicat des copropriétaires, tout comme dans une copropriété traditionnelle.

Imaginons un immeuble en copropriété dans lequel la totalité des appartements est soumise au BRS auprès du même organisme foncier. Dans ce cas, les titulaires des baux réels solidaires délèguent au syndicat des copropriétaires la gestion de leurs droits indivis en complément de ses missions.

Droit de vote, mais pas pour tout

Par ailleurs, la loi Elan précise encore que le bénéficiaire d’un BRS possède les mêmes pouvoirs qu’un copropriétaire classique. Il dispose donc du droit de vote au sein des assemblées générales (AG) de copropriétaires. Mais pour certaines les décisions seulement, car il ne peut prendre part aux votes concernant :

• les travaux de transformation, d’addition et d’amélioration ;
• les actes de disposition et d’acquisition ;
• les actes de disposition sur les parties communes ou droits accessoires ;
• la modification du règlement de copropriété quand il concerne le BRS ;
• le règlement de copropriété des parties communes.

S’il n’a pas le droit de vote, le bénéficiaire du BRS peut quand même assister à l’AG des copropriétaires et formuler des observations. Mais aucune charge ne peut être appelée auprès du bailleur, même pour des frais afférents aux décisions prises par lui ou pour son compte.

Bon à avoir Le propriétaire bénéficiaire du BRS est seul débiteur des charges de copropriété, y compris pour les décisions qui relèvent du droit de vote de l’organisme foncier solidaire (OFS). Les appels de fonds inhérents aux travaux votés en assemblée générale constituent des charges exceptionnelles dont le titulaire du BRS devra s’acquitter, sauf clause contraire prévue au BRS. Dans ce dernier cas, il se peut, en effet, que l’OFS paie certains travaux.