Régis par le Code de l’urbanisme, les Organismes de Foncier Solidaire furent créés en mars 2014 par l’article 164 de la loi Alur (loi pour l’Accès au Logement et Urbanisme Rénové). Cette loi fut votée dans le but de réguler le marché immobilier, en réaction à l’augmentation massive et abusive du prix des loyers, notamment dans certains secteurs géographiques. A l’issue de l’année 2021, plus de 70 organismes détenaient le statut d’Organisme de Foncier Solidaire. Comment ce dispositif s’applique-t-il et quels avantages représente-t-il pour les promoteurs immobiliers ? Existe-t-il une transaction financière entre ces derniers et les Organismes de Foncier Solidaire ? Quelques éléments de réponse.
Les objectifs des Organismes de Foncier Solidaire
Un dispositif d’accès au logement et à la propriété
Organismes de droit privé ou public à but non lucratif, les Organismes de Foncier Solidaire (OFS) s’inspirent du modèle américain des Community Land Trust, créés dans les années 1970. Les OFS sont chargés, à l’aide de fonds publics, de l’achat et de la gestion de terrains, bâtis ou non. Sur ces terrains, des logements destinés aux ménages aux revenus modestes sont construits par des opérateurs immobiliers. En effet, grâce à la mise en place d’un Bail Réel Solidaire (BRS), les Organismes de Foncier Solidaire obtiennent et conservent une baisse importante des prix de l’immobilier. Ce dispositif permet alors d’ouvrir l’accession sociale à la propriété.
Un principe de dissociation du foncier et du bâti
Cette baisse conséquente des prix permet de s’éloigner du marché immobilier classique grâce à un système anti-spéculatif, qui fonctionne en dissociant la propriété foncière de la propriété bâtie : les Organismes de Foncier Solidaire sont donc propriétaires du terrain et le mettent à disposition du ménage accédant qui, lui, est propriétaire du logement. Afin de couvrir les frais de gestion et de mise à disposition de ce terrain, le ménage accédant verse chaque mois une redevance à l’Organisme de Foncier Solidaire référent.
Qui peut devenir Organisme de Foncier Solidaire ?
Une structure devient Organisme de Foncier Solidaire en effectuant une demande auprès du préfet de région, qui dispose d’un délai de trois mois pour lui accorder ou non l’agrément. Définies par l’article L.329-1 du Code de l’urbanisme, les structures pouvant prétendre à ce statut sont essentiellement des organismes à but non lucratif : les Établissements Publics Fonciers Locaux (EPFL), les Groupements d’Intérêt Public (GIP), quelques organismes d’Habitation à Loyer Modéré (HLM), certaines Sociétés d’Économie Mixte (SEM) et, bien sûr, les associations et fondations. En 2018, la loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) a étendu la possibilité de demander l’agrément OFS à d’autres structures.
La zone d’intervention d’un Organisme de Foncier Solidaire
Lorsqu’il est délivré, un agrément OFS ne peut s’appliquer que dans la région où la demande a été effectuée. C’est d’ailleurs cet agrément qui définit le périmètre géographique dans lequel l’organisme est en droit d’intervenir. De manière générale, le champ d’action est étendu à la région entière mais, dans certains cas, l’agrément peut le limiter à un territoire précis, tel qu’une commune, une communauté de communes ou encore un département.
Quelle transaction financière existe-t-il entre les Organismes de Foncier Solidaire et les promoteurs ?
En prenant la conduite des chantiers de construction de logements soumis au Bail Réel Solidaire, les promoteurs immobiliers saisissent l’opportunité de créer des parcs de logements pérennes, qui seront bénéfiques pour leur activité.
Les avantages d’une collaboration avec les OFS pour les promoteurs
A l’heure actuelle, l’objectif des Organismes de Foncier Solidaire réside dans la construction de plus de 9000 logements d’ici 2025. La collaboration avec des promoteurs immobiliers s’avère donc indispensable. Ces derniers trouvent d’ailleurs de nombreux avantages à inclure des projets OFS/BRS dans leur activité :
- La perspective d’extension du Bail Réel Solidaire à des travaux de rénovation de logements existants
- La contribution au développement de l’habitat solidaire
- Une rentabilité des projets assurée par un système de péréquation
Une transaction financière dans le cadre du Bail Réel Solidaire
Qu’ils fassent appel à un bailleur social ou un promoteur immobilier pour la construction de logements soumis au BRS, les Organismes de Foncier Solidaire établissent un BRS dit “opérateur”. Signé par les deux parties, ce contrat engage le promoteur à construire ou à réhabiliter les logements destinés à l’accession sociale encadrée par l’OFS. Par la suite, ces logements seront commercialisés à l’aide de loyers soumis à des plafonds imposés.
Dans le cadre de ce Bail Réel Solidaire opérateur, l’OFS a la possibilité de demander au promoteur une redevance fixée selon les modalités financières et techniques de l’opération immobilière en cours. Cette transaction permet à l’OFS en question d’obtenir une rentrée d’argent en attendant les mensualités que lui verseront les ménages accédant aux logements. En revanche, cette transaction financière entre Organisme de Foncier Solidaire et promoteur ne constitue pas une obligation.