Depuis mars 2014, la loi Alur (pour l’Accès au Logement et Urbanisme Rénové) encadre la règlementation liée à la location immobilière et à la copropriété. En réaction à la flambée des prix fonciers et immobiliers dans certaines agglomérations ces dernières années, cette loi a pour objectif d’améliorer l’accès au logement et à la propriété et d’assurer la protection des personnes les plus vulnérables en régulant le marché immobilier et en luttant contre les augmentations abusives des loyers. Dans le cadre de cette loi, le dispositif d’Organisme de Foncier Solidaire (OFS), un statut d’acteur foncier, a été créé. En octobre 2021, pas moins de 71 organismes agréés OFS ont été recensés. Quelles structures peuvent prétendre au statut d’Organisme de Foncier Solidaire et quel sera leur rôle ? Quelles sont les modalités pour devenir OFS ?
Qu’est-ce qu’un Organisme de Foncier Solidaire ?
Inspiré du “Community Land Trust” anglo-saxon, un Organisme de Foncier Solidaire est un organisme de droit privé ou public, à but non lucratif, qui assure l’achat et la gestion de terrains, bâtis ou non, dans le but d’y installer des logements destinés aux ménages modestes. Ces logements sont cédés sous conditions de ressources, à des prix définis et encadrés par un Bail Réel Solidaire (BRS). En contrepartie, les ménages destinataires de ces logements s’engagent à payer une redevance foncière au titre de l’usage de la part foncière attachée aux logements.
Le dispositif de l’OFS est régi par le Code de l’urbanisme. Il permet des prix bas sur le long terme, et ouvre l’accession sociale à la propriété aux ménages les plus modestes, en particulier dans les zones géographiques qui connaissent une importante pression immobilière. Tout comme le font des propriétaires classiques, les ménages propriétaires d’un logement encadré par un OFS peuvent y effectuer des transformations, ou même le vendre. Cette vente est suivie et règlementée par l’OFS, qui va bien entendu vérifier les conditions de ressources des nouveaux acquéreurs.
Le Bail Réel Solidaire : l’outil des OFS
Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un dispositif innovant qui permet la dissociation du bâti et du foncier, de manière à obtenir une baisse du prix des logements. Les OFS sont les seuls organismes à pouvoir bénéficier de ce type de bail, dont l’objectif principal est de faciliter l’accès au logement grâce à des prix de vente encadrés et des taux de TVA considérablement réduits.
L’accès à un logement BRS est soumis à deux conditions : des plafonds de ressources, définis par la loi et revus chaque année, et l’occupation du logement comme résidence principale.
Qui peut devenir OFS ?
Les structures éligibles au dispositif de l’OFS sont définies par l’article L.329-1 du Code de l’urbanisme. Il s’agit principalement des organismes à but non lucratif ainsi que des organismes mentionnés par d’autres articles du même code :
- Les associations et fondations
- Les Établissements Publics Fonciers Locaux (EPFL), qui accompagnent les collectivités locales dans leurs projets d’acquisitions foncières et immobilières
- Les Groupements d’Intérêt Public (GIP), qui rassemblent des moyens dédiés à la mise en œuvre de projets d’intérêt général
- Certains organismes d’habitation à loyer modéré
- Certaines sociétés mixtes de construction et de gestion de logements sociaux
Cependant, depuis 2018, la loi ÉLAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) permet à d’autres types de structures de faire une demande d’agrément OFS : les organismes HLM cités par le Code de la construction de l’habitat, les coopératives HLM, les entreprises sociales pour l’habitat, ou bien les Sociétés d’Économie Mixte (SEM).
Comment obtenir l’agrément OFS ?
Le statut d’OFS est accordé par un agrément délivré par le préfet de région après étude du dossier déposé par l’organisme demandeur, qui doit solliciter l’agrément de manière individuelle.
Le dossier de demande doit être composé des pièces suivantes, définies par l’article R.329-7 du Code de l’urbanisme :
- Les statuts de l’organisme
- La description détaillée des activités professionnelles exercées par chaque personne membre de l’organe de décision de l’organisme demandeur (conseil d’administration ou directoire, par exemple)
- L’organigramme de la structure, ainsi que la description des qualifications des salariés et des activités exercées par les bénévoles
- L’identité du commissaire aux comptes de l’organisme
- Le budget de l’année en cours et les comptes financiers des deux exercices clos
- Les actions prévisionnelles de l’organisme en lien avec l’agrément OFS
- La présentation des moyens humains et financiers à disposition de la structure pour réaliser ses missions en lien avec l’agrément OFS
- Le descriptif des partenariats envisagés par l’organisme dans le cadre de l’agrément OFS
- La description des modalités d’attribution des biens encadrés par un Bail Réel Solidaire, ainsi que les conditions d’information des preneurs de ces baux
La Direction Régionale de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement (DREAL) délivre son avis sur chaque dossier de demande d’agrément OFS. À compter de la réception du dossier, le Code de l’urbanisme applique un délai de trois mois pour que le préfet de région se prononce. Le Code des Relations entre le Public et l’Administration (CRPA) indique qu’une fois ce délai passé, le silence de l’administration vaut accord (SVA), sauf exceptions.
Où peut intervenir un OFS ?
Le périmètre géographique dans lequel peut intervenir un Organisme de Foncier Solidaire est précisé par l’agrément délivré. Celui-ci peut en effet limiter le champ d’action de l’OFS à un territoire précis, comme une commune ou un département. Mais, en général, l’agrément garantit à l’organisme une compétence étendue à l’ensemble de la région dans laquelle la demande a été effectuée.
Enfin, l’agrément OFS est limité à une seule région. Dans le cas où un Organisme de Foncier Solidaire souhaiterait exercer ses missions dans une autre région, il devra effectuer une nouvelle demande d’agrément, et donc constituer un nouveau dossier, auprès du préfet de la région désirée.