Encore méconnu par certains, le Bail Réel Solidaire, ou BRS, est un dispositif issu de la loi Alur, durant l’année 2016. Dans l’objectif de faciliter l’accès au logement pour les foyers plus modestes, le BRS dissocie le foncier et le bâti. Entre redevance foncière et OFS, il est légitime de se demander comment est perçu le Bail Réel Solidaire par les mairies ? Retrouvez ici tout ce qu’il y a à savoir sur le BRS et son impact sur la commune et le département.
Rappel : qu’est-ce que le BRS et l’OFS ?
Durant de nombreuses années, l’accession à la propriété était réservée aux foyers pouvant justifier d’un revenu élevé, qui saurait garantir le remboursement d’éventuelles mensualités de prêt. Grâce aux organismes fonciers solidaires et notamment le BRS, des ménages disposant de revenus plus modestes peuvent alors accéder à des logements neufs, dans le cadre d’une acquisition immobilière.
En 2017, le Bail Réel Solidaire voit officiellement le jour ; un dispositif directement inspiré de l’Angleterre et son “Community Land Trust”. Son fonctionnement est le suivant : une dissociation prend place entre le foncier et le bâti, c’est-à-dire que si les murs appartiennent alors au foyer acquéreur, le terrain, quant à lui, appartient à l’OFS (Organisme Foncier Solidaire). Pour ce faire, l’organisme procède donc à l’achat d’un terrain sur lequel un promoteur sera chargé de construire une résidence destinée à être acquise par un profil de foyer bien particulier que nous vous précisons ci-dessous.
Bien différent des achats immobiliers “classiques”, le BRS implique un fonctionnement bien distinct. Ainsi, il est intéressant de se demander ce que cela implique pour la commune concernée, puisque, comme nous le verrons, un tel dispositif ne peut être appliqué que dans certaines zones répondant à certains critères.
Bail Réel Solidaire : qui peut y prétendre ?
Vous l’aurez compris, le Bail Réel Solidaire est un dispositif destiné à certains profils. En effet, l’objectif ce dernier saura de faciliter l’accession à la propriété aux foyers les plus modestes. Ainsi, certains critères de plafonnement sont mis en place concernant le BRS, favorisant alors les personnes dont les ressources annuelles ne sont pas très élevées.
Le calcul de ces plafonds de ressources repose sur deux paramètres principaux. Dans un premier temps, il prendra en compte le nombre de personnes composant le ménage. De manière logique, plus la composition est grande, plus les revenus maximum seront élevés. En effet, entre un foyer de 1 personne ou de 5, le plafond pourrait être doublé. Dans un second temps, la zone dans laquelle est situé le logement affectera également les plafonnements imposés, ceux-ci étant basés sur les tarifs locaux. De cette manière, les mairies sont directement liées à la mise en place d’un tel dispositif.
Quelles zones sont éligibles au BRS ?
Comme mentionné précédemment, le Bail Réel Solidaire repose principalement sur une condition de ressources, mais également sur un critère géographique. En effet, le BRS distingue plusieurs zones précises que nous vous détaillons ici.
- Zone A : L’agglomération parisienne, le Genevois Français, la Côte d’Azur et les grandes métropoles de province.
- Zone B : Les agglomérations comptant plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, le pourtour de la Côte d’Azur, l’Outre-Mer, la Corse et certaines métropoles dans lesquelles les prix de l’immobilier sont élevés.
- Zone B1 : Les agglomérations relatant plus de 50 000 habitants, le pourtour de l’Île-de-France, les zones littorales et transfrontalières majeures.
- Zone C : Le reste du territoire français.
Nous remarquons que, d’une zone à l’autre, les caractéristiques de la commune tiennent une place centrale.
Un dispositif avantageux pour les communes et agglomérations
Directement lié à l’agglomération, il est légitime de se demander si le Bail Réel Solidaire est avantageux ou non pour les mairies concernées. Ainsi, nous évaluons ici les différentes manières dont la commune est affectée par le BRS.
Une revente assurée
Dans le cadre d’un BRS, le bien peut également être revendu, y compris à un prix supérieur de celui d’acquisition, dans la limite des critères imposés par l’OFS. Ainsi, le bien demeure accessible aux foyers les plus modestes, ce qui permet d’assurer son rachat dans les meilleurs délais. La mairie profite alors d’une commune active, limitant les risques de propriétés vacantes.
Le développement de la commune
De manière indirecte, le BRS peut jouer un certain rôle dans le développement d’une commune, alors avantageux pour une mairie qui voit sa ville s’améliorer. En effet, dans le cadre d’un Bail Réel Solidaire, si le bien concerné doit impérativement faire l’objet d’une résidence principale, celui-ci peut également inclure un usage professionnel en complément, tel qu’une profession libérale. Les services de la commune peuvent alors être développés afin de faciliter le quotidien des habitants.
Une diminution des prélèvements SRU
Dans l’objectif de recréer un certain équilibre social dans les communes, l’article 55 de la loi concernant la Solidarité et le Renouvellement Urbain (SRU) impose à ces dernières de disposer d’un certain nombre de logements sociaux. Pour celles ne répondant pas à une telles exigences, des prélèvements peuvent être appliqués. Plus une commune compte de BRS, plus cette dernière peut déduire ses prélèvements SRU, une démarche alors avantageuse pour cette dernière.