Grâce à l’apparition du BRS, de nombreux Français ont désormais la possibilité d’accéder à la propriété dans des conditions avantageuses et adaptées à leur situation. Afin de bien comprendre comment fonctionne ce système, il convient de s’intéresser aux différents coûts liés à ce type de projet. Parmi les points à ne pas négliger, on retrouve notamment les redevances. Payées par les ménages acquéreurs d’un logement en BRS, les redevances peuvent varier selon les situations. Afin de comprendre comment fonctionnent celles-ci et comment elles sont fixées, nous revenons ici en détail sur ce point important du Bail Réel Solidaire.
La redevance : un coût central dans le principe du BRS
L’objectif du Bail Réel Solidaire est de réduire le coût d’achat du bien immobilier de façon à ouvrir l’accès à la propriété aux ménages les plus modestes. Pour réussir cet objectif, ce dispositif va ainsi dissocier le terrain du bâti. Avec cette distinction, les prix des bâtis proposés aux foyers éligibles s’avèrent plus accessibles. Selon les cas, cette dissociation permet de réduire de près de 30% le prix du bien par rapport aux prix du marché. Pour que cette solution soit viable à long terme, une redevance est demandée aux propriétaires des bâtis pour la location du terrain. Etant donné que le BRS est un projet sur le long terme, cela permet à l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS) gérant le projet de demander un montant particulièrement faible pour la redevance.
Comment se met en place la redevance ?
La dissociation entre le terrain et le bâti s’avère donc être un moyen particulièrement efficace pour diminuer les prix et faciliter l’accession sociale à la propriété. Dans ce système, un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) va avoir pour rôle d’acquérir les terrains et les bâtis afin de mettre en place le BRS par la suite. Selon les situations, la gestion du BRS et la commercialisation va être faite par un promoteur spécialisé. Dans ce type de projet, le ménage acquéreur du bien en BRS va signer un contrat avec lequel il s’engage à s’acquitter d’une redevance correspondant à la location du terrain : droit d’occupation du terrain.
Dans certains cas, l’OFS peut également demander au promoteur de verser une redevance. Le montant de cette redevance demandée aux promoteurs se fera selon différentes conditions techniques et financières qui caractérisent l’opération. La mise en place de cette redevance pour les promoteurs peut notamment se faire pour renforcer la trésorerie de l’OFS en attendant le paiement des premières redevances par les ménages. Si cette solution peut donc être envisagée, sachez qu’elle n’est pas obligatoire et que certains OFS préfèrent ne pas l’appliquer aux promoteurs afin d’éviter une hausse des prix des biens proposés par les promoteurs.
Le montant des redevances est-il fixé juridiquement ?
À l’heure actuelle, le principe du BRS est encore relativement récent puisqu’il a été créé en 2016. Parmi le cadre législatif et réglementaire qui définit le fonctionnement de ce dispositif, il n’y a pas de grille imposée qui fixe le montant des redevances dont les acquéreurs doivent s’acquitter. Le coût de cette redevance est donc libre mais reste généralement très faible pour garantir le caractère social de ce système.
Comment la fiscalité de l’OFS garantit une redevance faible ?
De prime abord, la fiscalité de l’OFS n’est pas forcément importante pour les foyers. Cependant, on voit que la fiscalité avantageuse appliquée est ce qui permet à l’OFS de réduire le montant de la redevance. En effet, pour mettre en place leurs projets, les OFS peuvent obtenir des solutions d’emprunt avec des conditions particulièrement intéressantes : taux attractif, possibilité d’un différé de paiement, prêt sur une longue période (de 18 à 60 ans). Ces conditions avantageuses vont avoir un impact direct sur le calcul de la redevance pour les ménages :
- Lissage des coûts grâce à un prêt sur une longue durée
- Réduction du montant de la redevance une fois le prêt terminé
Quels sont les risques pour les ménages en cas d’impayés ?
Parallèlement aux mensualités du prêt immobilier, le ménage acquéreur doit donc s’acquitter de la redevance qui lui est demandée au titre du droit d’occupation du terrain. En cas de défaut de paiement de cette redevance, le propriétaire encours différents risques :
- Résiliation anticipée du contrat au motif d’inexécution des conditions prévues dans le contrat
- Saisie immobilière prévue par l’article L. 255-9 du Code de la Construction et de l’Habitation
Les risques auxquels les ménages acquéreurs sont exposés sont donc particulièrement importants et obligent donc les propriétaires à honorer les conditions du contrat au risque de perdre leurs droits liés à la signature du BRS.
Quel est le montant de la redevance ?
Etant donné que cette dépense n’est pas encadrée juridiquement, son montant est donc variable d’une situation à l’autre. Le calcul de la redevance sera réalisé par l’OFS en prenant en considération tous les frais liés au projet et aux avantages fiscaux dont elle bénéficie. Quelle que soit la situation, le montant de celle-ci restera faible de manière à garantir le caractère social du Bail Réel Solidaire.