Dans le but d’inciter à la mixité sociale, le bail réel solidaire cherche à pérenniser l’accession sociale à la propriété des ménages les plus modestes. Au fil des reventes des logements régis par un bail réel solidaire, l’organisme foncier solidaire (OFS) souhaite rendre ce dispositif durable en acquérant des terrains bâtis ou constructibles. Par la suite, un propriétaire peut choisir de revendre son bien immobilier. Dans ce type de cas, la revente du logement social sera encadrée par certaines conditions et un prix de revente défini. Le prochain propriétaire devra également être bénéficiaire de l’accession sociale pour acquérir un bien immobilier dépendant du bail réel solidaire.
Le bail réel solidaire dissocie le foncier du bâti
Dans le cadre d’un bail réel solidaire, l’organisme foncier solidaire (OFS) détient le terrain, le foncier, tandis que le preneur est propriétaire du logement, le bâti. Une fois le terrain acheté par l’organisme foncier solidaire, les promoteurs immobiliers s’occupent de faire construire ou de rénover les habitations qui seront soumises à la vente pour les primo-accédants. Néanmoins, les propriétaires versent une redevance mensuelle à l’organisme foncier solidaire pour louer le terrain sur lequel ils habitent. Grâce à ce dispositif d’accession sociale, le prix d’achat du bien immobilier diminue de 15 à 30% par rapport au prix du marché, particulièrement élevé dans les zones dites tendues victimes de la spéculation immobilière. Si une potentielle revente du logement a lieu, le prix de celui-ci sera assujetti à certaines conditions et le futur acquéreur devra répondre aux critères d’éligibilité du bail réel solidaire.
Comment peut-on bénéficier du bail réel solidaire ?
Le bail réel solidaire étant réservé aux ménages modestes, les revenus de ces derniers doivent correspondre aux plafonds des ressources du prêt social location-accession (PSLA). Ceux-ci peuvent notamment varier d’une année à l’autre et en fonction de la zone géographique dans laquelle se situe le bien immobilier visé. Pour découvrir si vous êtes éligible au bail réel solidaire, vous devez connaître la zone correspondant à la localisation de votre habitation :
- Zone A : l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur, le Genevois français et les grandes métropoles de province.
- Zone B1 : les agglomérations comprenant plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, le pourtour de la Côte d’Azur, l’Outre-Mer, la Corse ainsi que certaines villes où le prix du m² est plutôt élevé.
- Zone B2 : les agglomérations de plus de 50 000 habitants, les communes composées d’une zone littorale ou transfrontalière considérable et le pourtour de l’Île-de-France.
- Zone C : le reste de la France.
Une fois que vous avez bonne connaissance de la zone dont vous faites partie, vous devez alors examiner la grille des plafonds de revenus du PSLA :
- Une personne seule : 25 318€ à 33 400€ par an.
- 2 personnes : 33 761€ et 46 759€ par an.
- 3 personnes : 39 052€ et 53 440€ par an.
- 4 personnes : 43 273€ et 60 788€ par an.
- 5 personnes ou plus : 47 482€ et 69 340€ par an.
Pour bénéficier du bail réel solidaire, les preneurs doivent honorer 3 conditions essentielles :
- Avoir des revenus compris dans les plafonds de ressources du prêt social location-accession (PSLA).
- Occuper leur logement plus de 6 mois consécutifs par an à titre de résidence principale.
- Payer une redevance à l’organisme foncier solidaire qui couvrira les frais de gestion ainsi que des mensualités de remboursement de l’emprunt immobilier.
Quel est le plafond de vente établi en BRS ?
Les plafonds de ressources du bail réel solidaire sont fondés sur ceux du prêt social location-accession. Il en va alors de même pour le plafond de vente. Pour connaître le prix de vente maximal au m² du bien immobilier que vous souhaitez revendre, vous devez vous référer au montant hors taxes fixé pour chaque zone géographique au 1ᵉʳ janvier 2022 :
- Zone A bis : 5 096€
- Zone A : 3 861€
- Zone B1 : 3 093€
- Zone B2 : 2 699€
- Zone C : 2 361€
Que se passe-t-il en cas de revente sous bail réel solidaire ?
Que vous ayez souscrit à un prêt immobilier classique ou à un bail réel solidaire, vous pouvez revendre votre logement dès que vous le souhaitez. Néanmoins, l’organisme foncier solidaire devra encadrer cette revente en s’assurant que le nouvel acquéreur justifie de revenus correspondant aux plafonds des ressources du prêt social location-accession. D’autre part, le prix de cession du bien immobilier se doit d’être inférieur ou égal au prix d’achat initial. Le prix de revente doit également respecter le plafond du prêt social location-accession établi au moment de la transaction. Lorsqu’un logement est revendu, le bail sera alors renouvelé pour que le nouvel acquéreur dispose de la durée initiale de celui-ci. De cette manière, la valeur du bien immobilier sera préservée.