Se développant progressivement dans les grandes villes, le bail réel solidaire a vu le jour pour la première fois à Lille en 2017. Pour mettre en place ce type de projets, les organismes fonciers solidaires (OFS) doivent faire une demande auprès de la mairie de la ville concernée. En 2024, les organismes fonciers solidaires souhaitent atteindre le seuil des 20 000 logements construits grâce au bail réel solidaire. Pour ce faire, ils devront s’associer aux promoteurs immobiliers qui prendront en charge la construction des logements. Si, en tant que promoteur, vous souhaitez accompagner un tel projet, il est essentiel que vous connaissiez les diverses démarches qui accompagnent la construction de logements sociaux régis par un bail réel solidaire.
Qu’est-ce que le BRS ?
Également appelé BRS, le bail réel solidaire favorise l’accession à la propriété d’une résidence principale à moindre coût aux ménages les plus modestes. Alliant le preneur à un organisme foncier solidaire (OFS), le bail réel solidaire consiste à séparer le foncier du bâti. En effet, l’organisme foncier solidaire acquiert un terrain sur lequel le preneur est propriétaire du logement neuf. Ce dernier doit également verser une redevance à l’OFS pour la location du terrain.
En quoi consiste le bail réel solidaire ?
Créé en 2017, le bail réel solidaire est régi par la loi Alur datant de 2014. Celui-ci est un nouveau moyen d’acquisition de logements neufs mis en place pour les ménages modestes. Le but du bail réel solidaire est de développer l’accès aux logements dans les zones où les prix des fonciers engendrent un retard sur la construction de biens immobiliers neufs. En économisant 30% sur le prix du foncier, le bénéficiaire du bail réel solidaire pourra accéder plus aisément à la propriété immobilière. De son côté, l’organisme foncier solidaire devra acquérir des terrains déjà construits ou en construction et les proposer à la location. Par la suite, le preneur s’engagera à rembourser une redevance mensuelle qui lui donne l’autorisation d’habiter sur le terrain.
Comment fonctionne le bail réel solidaire ?
En cas de mise en place d’un bail réel solidaire, l’organisme foncier solidaire acquiert le terrain et vous confie la construction de l’ensemble immobilier neuf. Le propriétaire du terrain, c’est-à-dire l’organisme foncier solidaire, cèdera alors les droits réels immobiliers aux ménages modestes qui s’engageront à utiliser le logement comme leur résidence principale. Pour faire office de résidence principale, un bien immobilier doit être habité pendant une période d’au moins 6 mois par an. Le preneur, quant à lui, deviendra propriétaire de l’habitation déjà construite ou en construction, autrement dit du bâti. Néanmoins, il sera locataire du terrain et devra payer un loyer mensuel à l’organisme foncier solidaire. La durée du bail réel solidaire est définie par le Code de la construction et de l’habitation. Généralement, celle-ci est comprise entre 18 et 99 ans. Lorsqu’un preneur décide de revendre son logement, le bail sera alors renouvelé pour le nouvel acquéreur du bien immobilier. Toutefois, les mêmes conditions d’accès au bail réel solidaire seront appliquées au repreneur.
Quelles sont les étapes de la mise en place d’un bail réel solidaire ?
L’organisme foncier solidaire acquiert un terrain sur lequel des programmes immobiliers résidentiels abordables seront développés pour les ménages modestes. Grâce au bail réel solidaire, les ménages concernés achètent les droits réels immobiliers de leur logement et s’engagent à payer une redevance à l’organisme foncier solidaire correspondant à la location du terrain. Lorsque les ménages souhaitent déménager, ils peuvent céder leur bail avec une plus-value qui restera limitée sous le contrôle de l’organisme foncier solidaire. Par la suite, le logement sera à nouveau disponible à un prix abordable pour les ménages dont les revenus ne dépassent pas le plafond des ressources.
Qui peut prétendre au bail réel solidaire ?
Seuls les terrains ou immeubles appartenant à des organismes fonciers solidaires peuvent donner lieu à la mise en place d’un bail réel solidaire. Les bailleurs sociaux, les municipalités ou encore les coopératives foncières peuvent revendiquer la création d’un organisme foncier solidaire. Une fois que celui-ci est établi, il fera alors appel à vos services pour la réalisation des travaux de construction. Pour ce faire, l’organisme foncier solidaire a le devoir de vous faire parvenir un BRS opérateur ; votre rôle étant de vendre des logements et des droits immobiliers aux ménages modestes. Au fur et à mesure que les biens immobiliers sont vendus et que des baux entre l’organisme foncier solidaire et les preneurs sont mis en place, le bail initial expira progressivement.
Du côté des ménages modestes, ces derniers peuvent bénéficier du bail réel solidaire si leurs revenus respectent le plafond de ressources du prêt social location-accession (PSLA). Le prêt social location-accession est conventionné et peut être accordé à l’organisme foncier solidaire afin de construire des logements neufs dont lesquels les ménages modestes pourront habiter en souscrivant à un bail réel solidaire. Pour profiter du BRS en devenant propriétaires d’un logement neuf à prix assez avantageux, les preneurs doivent également s’engager à utiliser leur logement comme résidence principale.
Quels sont les avantages du bail réel solidaire ?
Si un organisme foncier solidaire vient à se tourner vers vous pour la réalisation des logements, cela vous rapportera quelques bénéfices. En 2000, la création de la loi SRU, Solidarité et Renouvellement Urbain, a permis de jouer en faveur de la mixité sociale et l’urbanisme. C’est pourquoi, aujourd’hui, les communes doivent consacrer 20% de la construction de biens immobiliers aux logements sociaux. Dans cette situation, le bail réel solidaire prend alors tout son sens. De plus, la vente à perte des logements sociaux a une incidence immédiate sur les logements dits libres. La création de logements sociaux régis par un bail réel solidaire rend alors les programmes établis plus que rentables. Bien que le bail réel solidaire permette initialement la création de biens immobiliers neufs, il peut être également utile lors de projets de rénovation. Par exemple, le bail réel solidaire peut favoriser la rénovation d’anciens bâtiments comprenant des logements HLM afin de les proposer à l’achat par la suite. En contribuant au bail réel solidaire, vous agirez pour la lutte contre l’étalement urbain en multipliant la création de terrains à prix abordables dans les zones tendues, où le prix d’achat ne permet pas à tout citoyen d’acquérir sa propre habitation.