Face à la montée en flèche des prix de l’immobilier, l’accès à la propriété est devenu très compliqué pour de nombreux ménages aux revenus modestes. C’est pourquoi, dès les années 2000, de nombreux dispositifs ont émergé. Destinés à favoriser l’accession sociale à l’achat immobilier, ils permettent de sortir de la spéculation du marché classique en encadrant les prix. Parmi eux, le Bail Réel Solidaire et le Prêt Social Location Accession proposent des garanties qui favorisent l’accès à la propriété à moindres frais. Quelles sont donc les spécificités de chacun de ces dispositifs et leurs différences ?
Le Bail Réel Solidaire : définition et fonctionnement
Signé dans le cadre d’un contrat entre un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) et un nouvel acquéreur, le Bail Réel Solidaire (BRS) fut créé en 2016 afin de permettre aux foyers les plus modestes d’accéder plus facilement à leur projet de propriété immobilière.
Dissocier le foncier du bâti
Le Bail Réel Solidaire fonctionne sur un principe de dissociation du foncier et du bâti ; ainsi, l’OFS demeure propriétaire du terrain, tandis que l’acheteur est propriétaire du logement, neuf ou ancien, en contrepartie du versement d’une redevance mensuelle. La durée du BRS peut varier de 18 à 99 ans et se “recharger” à chaque vente, ce qui garantit la conservation de la valeur initiale du bien. Le BRS constitue le principal outil d’action des OFS et permet d’obtenir une baisse importante du prix des logements qui ont tendance à flamber dans certaines zones géographiques. Ce type de bail est accessible sous conditions de ressources, contrôlées par l’OFS, et s’applique à un logement occupé à titre de résidence principale.
Quels avantages le BRS présente-t-il ?
Les acquéreurs d’un logement soumis au BRS bénéficient de nombreux avantages :
- Une économie du prix du foncier (le terrain), qui représente généralement 15 à 30% de la valeur du logement
- Une accession à la propriété sécurisée
- Un abattement jusqu’à 100% de la taxe foncière, sous réserve de la décision de la commune dans laquelle se situe le logement
- Si le logement est neuf, un taux de TVA baissé à 5,5%
- La constitution d’un patrimoine immobilier
Dans quels secteurs peut-on signer un Bail Réel Solidaire ?
La mise en place du BRS est soumise à un zonage géographique précis ; ce dernier détermine le niveau de ressources maximal à posséder afin de prétendre à un logement sous BRS.
- Zone A : Grandes agglomérations de province, Côte d’Azur, petite couronne parisienne, Genevois français (communes françaises situées autour de Genève)
- Zone B1 : Outre-mer, Corse, agglomérations de plus de 250 000 habitants, certaines villes aux prix immobiliers élevés, grande couronne parisienne
- Zone B2 : Agglomérations de plus de 50 000 habitants, communes autour de l’Île-de-France, certaines communes en zone littorale ou transfrontalière
- Zone C : Le reste du territoire français
Qu’est-ce que le Prêt Social Location Accession ?
Instauré dès 2004, le Prêt Social Location Accession (PSLA), accordé par l’État, permet également l’accession sociale à la propriété aux ménages modestes.
Le fonctionnement du PSLA
Après l’obtention d’un agrément préfectoral, certains opérateurs de logements (organisme HLM, promoteur privé, société d’économie mixte…) peuvent se voir accorder un PSLA. Ce prêt conventionné est destiné à construire ou acquérir des logements neufs. Cependant, depuis 2020, la loi Finances permet d’étendre le PSLA à certaines constructions existantes, sous réserve de travaux.
L’achat en PSLA se déroule en deux étapes :
- La phase locative : elle consiste en une période d’occupation du logement d’au moins 6 mois, sous le statut de locataire. L’occupant du logement paie alors une mensualité comprenant une part locative et une part acquisitive.
- La phase d’acquisition : elle offre au locataire une option d’achat du logement qu’il occupe. S’il décide d’acquérir le logement, la part acquisitive jusqu’ici versée est alors déduite du prix d’achat. S’il décide de ne pas acheter le bien, la part acquisitive lui est restituée et des options de relogement lui sont proposées.
Les avantages du PSLA
Ce type de prêt présente un certain nombre d’avantages non négligeables pour le prétendant au logement :
- L’apport financier n’est pas requis.
- La souplesse du dispositif vous permet d’anticiper le moment le plus propice à l’achat, mais également d’y renoncer.
- La possibilité de cumuler le PSLA avec d’autres prêts comme le Prêt à Taux Zéro
- Une garantie de relogement
- Une garantie de rachat
- Une exonération de la taxe foncière durant 15 ans à partir de la livraison du bien
- Un taux de TVA réduit à 5,5%
- Un prix d’achat plafonné
Comment accéder au Prêt Social Location Accession ?
L’éligibilité aux logements PSLA dépend des revenus des ménages qui y prétendent. Les loyers sont donc encadrés et soumis au même zonage géographique que celui du Bail Réel Solidaire. De plus, comme dans le cadre d’un BRS, le logement PSLA doit être occupé à titre de résidence principale, donc au minimum 8 mois par an.
BRS vs PSLA : quelle différence ?
Si chacun de ces dispositifs a pour objectif d’ouvrir aux ménages les plus modestes la possibilité de devenir propriétaire d’un logement, ils présentent également des avantages et des conditions d’éligibilité similaires. Cependant, il existe une différence majeure entre les deux. En effet, le BRS permet de posséder uniquement le bâti, c’est-à-dire le logement, et non le terrain sur lequel il se trouve. De plus, il est dépendant du PSLA puisque ce dernier fixe les plafonds de ressources à respecter par les ménages acquéreurs. Le PSLA, lui, offre un accès progressif au statut de propriétaire, mais le locataire a la possibilité d’acheter l’ensemble de la propriété. Enfin, contrairement au BRS, le PSLA permet de réaliser une plus-value foncière lors de la revente éventuelle du bien.