Si les revenus d’un foyer sont trop élevés pour bénéficier du bail réel solidaire ou trop bas pour acquérir un bien immobilier au prix du marché, la solution reste de recourir à un prêt locatif intermédiaire. Le prêt locatif intermédiaire s’adresse particulièrement aux bailleurs privés puisqu’il vous permet notamment d’acquérir un logement neuf ou de faire construire une habitation à usage locatif.
Le bail réel solidaire : qu’est-ce que c’est ?
Le bail réel solidaire a pour objectif de faciliter l’accession à la propriété des ménages modestes en leur proposant des logements à des prix abordables tout en luttant contre la spéculation financière. Prenant la forme d’un bail de longue durée, le bail réel solidaire distingue le foncier du bâti. Les futurs propriétaires sont alors exonérés de la taxe foncière puisqu’ils deviennent propriétaires du logement et l’organisme foncier solidaire (OFS) acquiert le terrain. Cette exonération est effective uniquement dans certaines régions, d’autres leur feront profiter d’un abattement de 30% sur la taxe foncière.
En quoi consiste le prêt locatif intermédiaire ?
Le prêt locatif intermédiaire (PLI) est un dispositif qui tend à favoriser un investissement locatif. Pour les personnes dont les revenus dépassent les plafonds du bail réel solidaire, le prêt locatif intermédiaire est une excellente alternative afin de louer un bien immobilier neuf. De plus, ce système peut également être bénéfique aux personnes avec des revenus trop faibles pour prétendre à la location d’un logement à loyer libre. Grâce au prêt locatif intermédiaire, vous pouvez notamment :
- Acheter un bien immobilier neuf
- Faire construire un bâtiment
- Réhabiliter ou rénover des locaux qui ne font pas office d’habitation
Toutefois, en ce qui concerne l’acquisition d’un logement vacant à rénover, les travaux que vous envisagez de réaliser doivent représenter au moins 15% du prix de votre acquisition.
Comment fonctionnent le bail réel solidaire et le prêt locatif intermédiaire ?
Un achat immobilier établi par un bail réel solidaire prend la forme d’un contrat juridique signé par l’organisme foncier solidaire (OFS) et le preneur. Dans ce type de cas, le preneur devient propriétaire de l’habitation et verse une redevance à l’organisme foncier solidaire afin de louer le terrain sur lequel il a bâti son logement. En tant qu’organisme ou bailleur privé, vous pouvez également recourir au prêt locatif intermédiaire afin de faire construire une habitation et la louer à des ménages modestes qui n’ont pas accès au bail réel solidaire pour cause de revenus trop élevés. Ce prêt pour investisseur est intéressant car votre projet immobilier sera financé en partie ou à 100%. Néanmoins, il nécessite un engagement de votre part d’une durée de 9 à 30 ans. La part de prêt correspondant au financement de la charge foncière, autrement dit le coût du terrain, peut aller jusqu’à 50 ans. Si le logement que vous avez choisi d’acquérir se situe dans la zone A ou B1, la durée de votre bail pourra atteindre 35 ans. Comme vous l’aurez compris, la durée de votre prêt dépend de la zone géographique où vous souhaitez mettre en location votre bien immobilier.
En faisant appel à ce type de bail, vous n’avez pas besoin d’autorisation administrative particulière. De plus, il est important de noter que les logements financés par un prêt locatif intermédiaire ne peuvent pas être utilisés à des fins commerciales ou professionnelles ou comme résidence secondaire. Il n’est pas non plus possible de les affecter à de la location meublée ou à une location saisonnière, ni de les occuper à titre d’accessoire d’un contrat de travail ou dans le cadre de l’exercice d’une fonction.
Qui peut bénéficier d’un prêt locatif intermédiaire ?
Un foyer dont les revenus dépassent les plafonds de ressources du bail réel solidaire peut se tourner vers des logements neufs régis par un prêt locatif intermédiaire. En tant que bailleur, vous devez alors vous engager à respecter les plafonds de ressources et contrôler les revenus de vos potentiels locataires. Pour choisir vos futurs locataires, la grille des plafonds de revenus établie en fonction des zones géographiques et de la composition du foyer vous sera d’une aide précieuse. Celle-ci est réévaluée au 1ᵉʳ janvier de chaque année en se fondant sur l’indice Insee des prix à la consommation.
Pourquoi opter pour un prêt locatif intermédiaire ou un bail réel solidaire ?
Contrairement à certains dispositifs existants, le prêt locatif intermédiaire s’adresse aux personnes percevant de trop faibles revenus pour acquérir un bien immobilier et trop élevés pour prétendre à la location d’un logement à loyer libre. En tant qu’investisseur, ce type de prêt vous fait bénéficier de taux d’intérêt très attractifs. Le bon encadrement de ce prêt finance l’intégralité de votre acquisition immobilière. Grâce au prêt locatif immobilier, il est possible d’acheter ou faire construire des habitations neuves ainsi que rénover des logements vacants.
S’adressant davantage aux organismes ou bailleurs privés, le prêt locatif intermédiaire concerne également les ménages modestes qui souhaitent louer un bien immobilier neuf. Néanmoins, certains foyers désirent devenir propriétaires ce qui est possible grâce au bail réel solidaire. Ce dernier propose des prix d’acquisition intéressants dus à la dissociation du prix du terrain et de celui du logement répartis mutuellement entre l’organisme foncier solidaire et le preneur. En permettant aux ménages modestes d’acheter une maison neuve ou un appartement neuf, ils bénéficient également d’une TVA de 5,5% seulement. De plus, le preneur peut faire une demande de prêt à taux zéro (PTZ) afin de financer son achat immobilier. Pour finir, la durée du bail peut être rallongée ce qui sécurisera la valeur du bâti sur le long terme.