Alors que le Bail Réel Solidaire (BRS) permet aujourd’hui une accession à la propriété plus accessible pour les ménages, il est important de comprendre toutes les modalités de ce type de cession. Si vous investissez dans une copropriété, la question des travaux de chaque accédant est ainsi déterminante quant à l’évolution de votre bien dans les prochaines années. Afin de vous guider dans votre projet immobilier, nous vous détaillons ici les différents travaux qu’un accédant peut réaliser au sein du logement.
BRS : une nouvelle façon de devenir propriétaire
Un Bail Réel Solidaire intervient dès lors qu’un organisme détient un terrain sur lequel est mis en vente uniquement un logement. En séparant le bâti du foncier, le BRS permet de réduire le coût de vente immobilier et ainsi de faciliter les démarches des ménages plus modestes pour s’installer dans des quartiers, où les logements sont usuellement trop onéreux à l’achat. Ce nouveau dispositif permet ainsi de rééquilibrer le marché immobilier dans certaines zones tendues et de garantir une aide efficace pour proposer des logements décents aux ménages français.
Mais si le BRS offre des avantages aux particuliers, il représente également une solution intéressante pour vous, en tant que promoteur immobilier. En effet, ce type de projet peut compter parmi les quotas SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) pour les logements sociaux. Ce programme tend donc à se multiplier dans les années à venir et représente des démarches simplifiées pour les promoteurs puisque le terrain immobilier est acheté par un Organisme Foncier Solidaire (OFS).
Quels sont les obligations d’entretien du bien pour l’accédant ?
Bien que l’accédant soit propriétaire du logement et uniquement locataire du terrain, l’usage de sa maison ou de son appartement reste encadré par une possible revente future. L’accédant entrant dans le logement a ainsi un devoir d’entretien et de réparation quant au bien. Les baux pouvant aller de 18 à 99 ans, il est important que l’appartement reste en bon état d’usage afin d’éviter une dévalorisation prématurée de sa valeur foncière. Qu’il s’agisse de la tenue des espaces extérieurs ou de la bonne révision des installations électriques et chauffagistes selon les normes légales, l’accédant s’engage donc à préserver l’intégrité du bien au fil des années.
Existe-t-il des pénalités en cas de manquement ?
Dans le cas où l’accédant ne respecte pas ses obligations d’entretien quant au logement occupé grâce à un Bail Réel Solidaire, celui-ci peut-être privé de son titre de propriété, conformément à l’article L.255-7 du Code de la Construction et de l’Habitat. Les manquements devront néanmoins être constatés légalement afin de justifier la rupture du contrat de bail signé entre l’OFS, l’opérateur et l’accédant.
Accédant au BRS : quels sont les travaux possibles ?
Au-delà de l’entretien, les ménages peuvent avoir envie de réaliser quelques aménagements au fil des années. Des travaux d’amélioration pour des raisons de confort ou d’esthétisme qui sont néanmoins encadrés strictement par divers facteurs. Comme mentionné ci-dessus, les accédants doivent préserver l’intégrité du bien et ne pas observer de négligences ou de travaux qui pourraient impliquer une dévalorisation du bien.
Les logements vendus via un BRS ne nécessitant pas de travaux lors de l’installation des accédants, les aménagements possibles par ce dernier doivent se limiter à ceux prévus initialement. Aucune démolition de cloison, y compris temporaire, ne peut ainsi être acceptée. Si de légères modifications peuvent être réalisées pour répondre aux goûts des occupants, telles qu’une peinture sur un ou plusieurs murs, la fin du bail oblige les accédants à remettre le bien en l’état d’achat. Dans ce cas, les surfaces devront être repeintes en blanc avant leur départ du logement.
Les travaux permettant l’entretien et la bonne conservation du bien sont évidemment autorisés sans accord préalable, à condition de pouvoir justifier les modifications réalisées et leur pertinence si vous en faites la demande en tant qu’opérateur et promoteur, ou si cette requête émane de l’OFS.
Quel avenir pour les travaux accordés et réalisés ?
Par ailleurs, il est important de noter que le Code de la Construction et de l’Habitat indiquent que “les améliorations réalisées par le preneur demeurent sa propriété en cours de bail et deviennent la propriété de l’organisme foncier solidaire à l’expiration du bail”. Lorsque des travaux d’installation pour une cuisine notamment ont été approuvés par l’OFS, cet aménagement devient une partie intégrante du bien à revendre à la fin du contrat de bail.
Travaux BRS : les différentes clauses appliquées par l’OFS
Des dizaines d’Organismes Fonciers Solidaires se sont établis en France depuis la mise en place de ce dispositif BRS. Chaque OFS peut décider d’instaurer des clauses spécifiques dans ses baux, quant à la possibilité de travaux par l’accédant. En fonction de votre organisme partenaire et dans le but de définir les aménagements réalisables par les occupants sur la durée du bail, il convient donc de vérifier minutieusement ces éléments.
L’OFS peut notamment imposer un droit de visite si une cession des droits réels est réalisée, la demande préalable de tous types de travaux pour un accord officiel de modification, ou encore des pénalités financières si la remise en état du bien est nécessaire à la fin du bail.