Instauré en 2016 dans le cadre de la loi Alur (Loi pour l’Accès au Logement et Urbanisme Rénové), le Bail Réel Solidaire fait partie des dispositifs d’accession sociale à la propriété. Ces derniers ont pour objectif de permettre à des ménages aux revenus modestes de devenir propriétaire d’un logement dans des zones géographiques où la pression immobilière se fait de plus en plus forte. Quelles sont donc les spécificités du Bail Réel Solidaire et ses conditions d’éligibilité ? Quels avantages représente-t-il pour les promoteurs immobiliers ?
Le Bail Réel Solidaire : un dispositif d’accession au logement innovant
Créé par l’ordonnance n°2016-985 délivrée le 20 juillet 2016, le Bail Réel Solidaire (BRS) permet de prendre de la distance avec la spéculation permanente du marché immobilier, en faisant baisser le prix des logements de manière importante grâce à la dissociation du bâti et du foncier. Ainsi, le terrain reste la propriété de l’Organisme de Foncier Solidaire, tandis que le logement devient la propriété des acquéreurs.
Le rôle des Organismes de Foncier Solidaire
Dans le cadre d’un Bail Réel Solidaire, la propriété et la gestion du foncier sont déléguées à un Organisme de Foncier Solidaire (OFS). Ce dernier est en effet autorisé, par un agrément préfectoral dont il aura fait la demande, à acheter des terrains, bâtis ou non, afin d’y installer des logements cédés sous conditions de ressources. Les Organismes de Foncier Solidaire sont des organismes de droit privé ou public, sans but lucratif : ils peuvent être des associations, des fondations, des Établissements Publics Fonciers Locaux, des Groupements d’Intérêt Public, des Sociétés d’Économie Mixte, etc. Les Organismes de Foncier Solidaire sont les seuls organismes autorisés par la loi à bénéficier du dispositif du Bail Réel Solidaire.
Les conditions requises par la mise en place d’un Bail Réel Solidaire
Le Bail Réel Solidaire est un contrat signé entre le ménage acquéreur et l’Organisme de Foncier Solidaire propriétaire du terrain sur lequel est construit le logement. Afin de bénéficier de ses avantages, il est important de remplir les conditions suivantes :
- Occuper le logement à titre de résidence principale (minimum 6 mois au cours de l’année).
- Respecter les plafonds de ressources définis par le Prêt Social Location Accession (PSLA). Ces plafonds dépendent notamment de la région où se situe le logement et du nombre de personnes de votre foyer.
- Acheter un logement existant qui ne nécessite pas de travaux, ou bien un logement en l’état futur d’achèvement.
- Payer vos mensualités de crédit pour l’achat de votre logement, ainsi qu’une redevance qui correspond à la mise à disposition du terrain par l’Organisme de Foncier Solidaire. Cette redevance est révisée chaque année.
Le Bail Réel Solidaire : quels avantages pour les acquéreurs ?
L’achat d’un logement encadré par un Organisme de Foncier Solidaire à l’aide d’un Bail Réel Solidaire présente de nombreux avantages :
- Il est possible de recharger le bail, ce qui permet de conserver la valeur initiale du bien immobilier.
- Le ménage acquéreur peut effecteur des travaux de rénovation ou de transformation dans son logement.
- Il bénéficie d’une TVA à taux réduit de 5,5%.
- Grâce à l’économie effectuée sur le foncier, le propriétaire acquiert un bien en moyenne 30% moins cher que des logements similaires sur le marché spéculatif.
- Il est possible de financer un achat en Bail Réel Solidaire à l’aide du Prêt à Taux Zéro (PTZ).
- La cession du logement, à prix encadré, est accessible.
Le Bail Réel Solidaire : quels avantages pour les promoteurs immobiliers ?
Si les Organismes de Foncier Solidaire font généralement appel à des spécialistes du logement social pour la construction des logements en Bail Réel Solidaire, ils s’adressent de plus en plus à des promoteurs du marché classique. Sans cela, il leur sera plus difficile d’atteindre leur objectif de production de plus de 9000 logements soumis au Bail Réel Solidaire d’ici à 2025.
Des opportunités de construction
Parce qu’il incite à la construction de parcs de logements pérennes, le Bail Réel Solidaire représente d’importantes opportunités de construction pour les promoteurs, qui s’avèreront bénéfiques pour leur activité. De plus, la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain), créée en 2000, impose aux communes de plus de 3500 habitants le respect d’un quota de logements sociaux situé entre 20 et 25%, et ce, depuis le 1ᵉʳ janvier 2019. Ce quota SRU inclut les logements soumis au Bail Réel Solidaire. Ce dispositif constitue donc un vivier de projets et de revenus pour les promoteurs.
La contribution à l’essor de l’habitat solidaire
En prenant la charge des projets de construction de logements soumis au Bail Réel Solidaire, les promoteurs immobiliers participent au développement de l’accession sociale à la propriété.
La perspective d’intégration des travaux de rénovation dans le Bail Réel Solidaire
Si, à l’origine, le Bail Réel Solidaire a été créé pour encadrer l’achat de logements neufs, l’objectif des Organismes de Foncier Solidaire est, à long terme, d’étendre le dispositif à des opérations de rénovation de logements existants. Ainsi, les promoteurs immobiliers participent au renouveau des parcs existants, ce qui permet d’éviter un encombrement des logements, notamment dans les moyennes et grandes villes.
Un système de péréquation qui stabilise la rentabilité des projets
Le prix des logements sociaux construits dans le cadre d’un programme lancé par un Organisme de Foncier Solidaire est nettement inférieur à ceux du marché classique. Cependant, cela ne signifie pas que la construction ne sera pas rentable. En effet, les deux marchés se complètent ; la baisse de la rentabilité n’est donc pas une menace pour le promoteur immobilier.