Instauré dès 2016 par la loi pour l’Accès au Logement et Urbanisme Rénové, le Bail Réel Solidaire (BRS) permet à des ménages aux revenus modestes d’accéder à la propriété immobilière. Le fonctionnement de ce dispositif, mis en place par les Organismes de Foncier Solidaire, entraîne une baisse intéressante du prix d’achat des logements. Ces derniers se positionnent alors en dehors du système très spéculatif du marché immobilier classique, ce qui les rend beaucoup plus accessibles. Comment fonctionne exactement le Bail Réel Solidaire ? Quelles sont les étapes de sa mise en œuvre ?
Qu’est-ce que le Bail Réel Solidaire ?
Créé par une ordonnance délivrée le 20 juillet 2016, le Bail Réel Solidaire est un contrat établi entre un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) et le nouveau preneur d’un logement.
Un dispositif innovant d’accession à la propriété
Face à une augmentation constante des prix du marché immobilier, le Bail Réel Solidaire apparaît comme une alternative intéressante pour les ménages modestes souhaitant accéder à la propriété. En effet, ce type de bail repose sur la séparation du bien foncier et du bien bâti. Les Organismes de Foncier Solidaire sont les seuls organismes autorisés à disposer du BRS. Ils assurent l’achat et la gestion de terrains, bâtis ou non. Ensuite, ils proposent l’achat des logements situés sur ces terrains en établissant un BRS. Ainsi, les OFS demeurent propriétaires du terrain et le louent à l’acquéreur qui, lui, est propriétaire des murs. Le Bail Réel Solidaire est un bail de longue durée, comprise entre 18 et 99 ans.
Les avantages du Bail Réel Solidaire
En achetant un bien soumis au Bail Réel Solidaire, l’acquéreur se voit offrir de nombreux avantages :
- Un taux de TVA réduit à 5,5% s’il s’agit d’un logement neuf
- Sous réserve de la décision de la commune dans laquelle se situe le logement, un abattement de 30 à 100% de la taxe foncière sur le bâti
- Un processus d’achat encadré et sécurisé
- Un prix d’achat de 15 à 30% moins cher par rapport au marché classique, grâce à l’économie effectuée sur le prix du foncier
Les obligations liées au Bail Réel Solidaire
Bien sûr, l’accès au Bail Réel Solidaire n’est pas sans conditions. Celles-ci sont établies par les Organismes de Foncier Solidaire qui veillent scrupuleusement à ce qu’elles soient respectées :
- Le logement doit être la résidence principale de l’acquéreur, qui doit donc l’occuper au minimum 8 mois par an.
- L’acquéreur doit respecter des plafonds de ressources établis par le Prêt Social Location Accession (PSLA). Ces plafonds sont soumis à un zonage géographique précis et sont revus chaque année.
- Pour la mise à disposition du terrain et les frais de gestion, l’acquéreur doit verser une redevance mensuelle à l’Organisme de Foncier Solidaire référent.
Montages opérationnels de Bail Réel Solidaire : les principes
L’acquisition du terrain par les Organismes de Foncier Solidaire
Lors d’une opération de logements (construction de logements neufs, rénovation ou revalorisation de logements existants), l’achat du foncier et du bâti est effectué par les promoteurs, en fonction de leurs besoins, de leurs projets et de leurs obligations. Par la suite, les Organismes de Foncier Solidaire acquièrent des fonciers à prix symbolique.
Les conditions d’acquisition du terrain dépendent des possibilités offertes par le secteur, mais également du type d’OFS chargé du projet : Organismes de Foncier Solidaire des collectivités locales, organismes HLM de la production locative, et organismes HLM de l’accession sociale à la propriété. Les processus diffèrent donc entre les acteurs de la politique publique et les acteurs de l’accession à la propriété.
“BRS opérateur” et “BRS occupant”
La mise en œuvre d’un projet sous Bail Réel Solidaire distingue le BRS opérateur et le BRS occupant. Un Bail Réel Solidaire est “opérateur” si son titulaire est un promoteur, un bailleur HLM ou un investisseur locatif, ou bien une société d’habitat participatif. Peu importe leur profil, ces trois signataires potentiels d’un BRS opérateur s’engagent à mettre à disposition ces logements à des ménages éligibles dès la fin de la construction ou de la rénovation. Le BRS opérateur conjugue les obligations du contrat BRS et celles de la Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA). Dès lors que les ventes des logements sont conclues dans leur intégralité, le Bail Réel Solidaire opérateur disparaît au profit du Bail Réel Solidaire occupant, signé avec l’Organisme de Foncier Solidaire par un particulier éligible au dispositif.
La répartition des responsabilités entre le ménage acquéreur et l’Organisme de Foncier Solidaire
Le ménage étant propriétaire du bâti et l’OFS propriétaire du foncier, il est important de clarifier la situation quant aux responsabilités qui incombent à chaque partie. L’OFS instaure alors un système semblable à celui d’un logement en copropriété classique. Ainsi, lors des Assemblées Générales de copropriété, le droit de vote revient à l’Organisme de Foncier Solidaire sur les questions suivantes :
- La mise à disposition des parties communes
- Les travaux de transformation, d’addition ou d’amélioration
- L’acquisition immobilière
- La modification ou la mise en place d’un règlement de copropriété concernant les parties communes
Le ménage preneur du logement, lui, a droit de vote sur, entre autres, les questions suivantes :
- L’entretien et la gestion courante du logement
- Les autorisations de travaux dans les parties privatives pouvant affecter les parties communes, les travaux d’économie d’énergie, l’individualisation des contrats de fourniture d’eau, etc
- Les questions liées au gardiennage