Le Bail Réel Solidaire fait partie des plus récents dispositifs mis en place depuis une vingtaine d’années, dans le but de favoriser l’accès à la propriété immobilière en France. En effet, de nombreux secteurs géographiques (notamment en centre-ville) connaissent une très forte augmentation des prix de l’immobilier, laissant peu de chances aux ménages à ressources modestes de devenir un jour propriétaires de leur logement. En quoi consiste exactement le Bail Réel Solidaire et comment fonctionne-t-il ? Quel est son impact sur les investisseurs immobiliers aujourd’hui ?
Quelques rappels à propos du Bail Réel Solidaire
Instauré le 20 juillet 2016 dans le cadre de la loi Alur (Loi pour l’Accès au Logement et Urbanisme Rénové), le Bail Réel Solidaire (BRS) révolutionne l’accession sociale à la propriété.
Le fonctionnement du BRS
Le Bail Réel Solidaire est un bail de longue durée (entre 18 et 99 ans) qui repose sur un principe de dissociation entre la propriété foncière (le terrain) et la propriété bâtie (le logement). Ce contrat est utilisé uniquement par les Organismes de Foncier Solidaire (OFS), qui encadrent le dispositif. En effet, ces derniers assurent l’achat et la gestion de terrains, bâtis ou non, dans des zones géographiques où la pression immobilière est particulièrement forte.
En signant un BRS avec un preneur, les OFS vendent le logement et mettent à disposition le terrain sur lequel il est situé. Ainsi, les OFS demeurent propriétaires du foncier tandis que les acquéreurs deviennent propriétaires du bâti. Le Bail Réel Solidaire offre donc la possibilité aux ménages aux revenus modestes d’accéder à la propriété de leur logement, grâce à cette économie effectuée sur le foncier, qui représente généralement 15 à 30% du montant total.
Les avantages offerts par le BRS
Un achat immobilier en Bail Réel Solidaire représente de nombreux intérêts pour le ménage qui en bénéficie :
- Un processus de cession accessible, encadré et sécurisé
- Une économie importante sur le prix du foncier
- Un taux de TVA réduit à 5,5%
- Selon les communes, un abattement de la taxe foncière sur la propriété bâtie, situé entre 30 et 100%
- La possibilité d’effectuer des travaux de transformation ou de rénovation au sein du logement, tout comme dans le cadre d’un achat classique
- La possibilité de financer l’achat à l’aide d’un Prêt à Taux Zéro (PTZ)
- Le caractère “rechargeable” du bail, qui permet de conserver la valeur initiale du bien
Les conditions requises par le Bail Réel Solidaire
Afin de bénéficier des avantages du BRS, le ménage accédant doit toutefois réunir les conditions d’éligibilité suivantes :
- Acheter un logement neuf ou un logement en futur état d’achèvement
- Occuper ce logement à titre de résidence principale (minimum 6 mois au cours de l’année)
- Respecter les conditions de ressources, soumis à des plafonds fixés par le Prêt Social Location Accession (PSLA) et revus chaque année
- Verser une redevance mensuelle, correspondant aux frais de gestion et à la mise à disposition du terrain, à l’Organisme de Foncier Solidaire référent
Quel zonage géographique pour le BRS ?
Les plafonds de ressources imposés par le PSLA dans le cadre d’un Bail Réel Solidaire varient en fonction du secteur dans lequel se situe le logement. En 2022, le zonage est établi de la manière suivante :
- Zone A bis : Paris et certaines communes des départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis, du Val-d’Oise, du Val-de-Marne et des Yvelines
- Zone A : Zone A bis et petite couronne parisienne, Genevois français, Côte d’Azur et grandes agglomérations de province
- Zone B1 : Certaines agglomérations aux prix immobiliers importants, grande couronne parisienne, Corse, Outre-Mer
- Zone B2 : Communes autour de l’Île-de-France et certaines communes situées sur des zones littorales ou transfrontalières
- Zone C : Le reste de la France
L’impact du Bail Réel Solidaire sur les investisseurs immobiliers
Si le BRS présente plus d’un avantage pour les ménages accédants, il en offre également aux investisseurs immobiliers, de plus en plus séduits par le dispositif.
La possibilité de posséder un bien en zone tendue à moindres frais
À travers le BRS, les Organismes de Foncier Solidaire parviennent à obtenir une baisse conséquente des prix des logements et des loyers, et ce, de manière pérenne. En sortant de la logique spéculative du marché immobilier traditionnel, l’investissement dans un logement en BRS représente donc une belle opportunité de posséder un bien en zone tendue. De plus, grâce à la possibilité de recharger le BRS, le bien conserve sa valeur.
Une économie d’impôts sur les loyers
Les investisseurs de projets sous BRS ont tout intérêt à rejoindre deux régimes fiscaux particulièrement avantageux :
- L’investissement en société
- Le régime réel du loueur en meublé (professionnel ou non professionnel)
En effet, grâce à la déduction fiscale des amortissements, ces deux régimes garantissent une économie intéressante sur les loyers reçus.
La garantie de revenus non fiscalisés grâce à l’amortissement
Un bien immobilier, même s’il est neuf, perd de sa valeur au fil des années. L’amortissement permet donc de compenser cette perte en lissant le prix d’achat du bien sur une longue durée. Déduit du résultat obtenu par son investisseur, l’amortissement lui garantit alors des revenus défiscalisés.