Face à une augmentation conséquente des prix du marché immobilier, de nombreux dispositifs ont vu le jour dans les années 2000 dans le but de démocratiser l’accès à la propriété. Parmi eux, l’Organisme de Foncier Solidaire propose une solution alternative à la spéculation du marché en ouvrant l’accession sociale à la propriété aux ménages les plus modestes qui y prétendent. Quelles sont les caractéristiques de ces organismes et comment agissent-ils ? Comment utilisent-ils le Bail Réel Solidaire dans leur gestion ? Le point sur les spécificités de ces deux dispositifs et leurs interactions.
Qu’est-ce qu’un Organisme de Foncier Solidaire ?
Introduits par la loi Alur (Loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) en 2014, les Organismes de Foncier Solidaire sont des organismes de droit privé ou public dont la principale mission est d’assurer l’achat et la gestion de terrains sur lesquels sont construits des logements destinés aux ménages les plus modestes. Ces terrains peuvent être bâtis ou non. Sous le statut de personne morale à but non lucratif, les OFS s’inspirent largement du modèle de “Community Land Trust”, né aux États-Unis dans les années 1970. Leur fonctionnement repose sur un principe de dissociation de la propriété foncière et de la propriété du bâti. Ainsi, les personnes à revenus modestes peuvent accéder à la propriété de leur résidence principale sans pâtir des prix conséquents des terrains. Elles deviennent alors propriétaires de leur logement et locataires du terrain sur lequel ce logement est installé.
Le Code de l’urbanisme règlemente les actions des Organismes de Foncier Solidaire et définit les structures qui peuvent prétendre à l’obtention du statut. Généralement, il s’agit d’organismes sans but lucratif tels que des associations, des fondations, des EPFL ou encore des GIP. Le statut d’OFS s’obtient par un agrément délivré par le préfet de région.
Les logements installés sur les terrains détenus par un OFS sont octroyés sous conditions de ressources. La démarche du dispositif de l’OFS s’inscrit dans une volonté de répondre à la demande de certains ménages modestes qui souhaitent avoir accès à la propriété immobilière, ce qui s’avère particulièrement compliqué dans les zones géographiques dites “tendues”, où les prix ont tendance à s’envoler. Des prix bas sont imposés sur le long terme grâce à un dispositif innovant appliqué par les OFS : le Bail Réel Solidaire.
Qu’est-ce que le Bail Réel Solidaire ?
Le Bail Réel Solidaire constitue le principal outil d’action des Organismes de Foncier Solidaire. Il s’agit d’un contrat établi entre l’OFS et l’acquéreur du logement.
En fonctionnant sur la dissociation entre la propriété du sol et celle du bâti, le BRS permet d’obtenir une baisse du prix des logements en encadrant et en régulant ces prix. Ainsi, les logements soumis au Bail Réel Solidaire ouvrent l’accession sociale à la propriété dans un système extérieur au fonctionnement spéculatif du marché immobilier classique.
Les avantages du BRS
Le BRS présente plusieurs avantages pour les propriétaires qui en bénéficient :
- Un taux de TVA réduit à 5,5% s’il s’agit d’un logement neuf
- Une accession à la propriété sécurisée
- Sous réserve d’une décision de la commune concernée, un abattement important de la taxe foncière sur le logement bâti
- La possibilité de “recharger” le bail à chaque vente ; ainsi, le bien ne perd pas de sa valeur initiale
- La possibilité d’effectuer des transformations et des travaux au sein du logement, tout comme dans le cadre d’une propriété classique
Les conditions imposées par le BRS
En tant que dispositif à vocation sociale, le Bail Réel Solidaire n’est accessible qu’à certaines conditions :
- Les ressources du ménage ne doivent pas dépasser les plafonds définis par le PSLA (Prêt Social Location-Accession). Revus chaque année, ces plafonds sont soumis à un zonage géographique.
- Le ménage bénéficiaire d’un logement BRS doit l’occuper à titre de résidence principale.
- Le ménage accédant au logement doit s’acquitter d’une redevance foncière qui correspond au droit d’occupation du terrain ainsi qu’aux frais de gestion.
OFS et BRS : quel fonctionnement ?
Les Organismes de Foncier Solidaire peuvent utiliser le Bail Réel Solidaire depuis l’ordonnance n°2016-985 du 20 juillet 2016, délivrée par le Code de l’urbanisme. Seul ce type d’organisme peut disposer du BRS, qui devient son principal moyen d’action. En effet, le BRS permet à un OFS de définir les clauses d’occupation d’un logement situé sur l’un de ses terrains : durée du bail, prix de la redevance mensuelle, conditions de ressources du ménage, etc.
Le processus de gestion d’un logement par un OFS à l’aide d’un BRS se déroule de la manière suivante :
- L’OFS procède à l’achat d’un terrain, bâti ou non.
- L’OFS établit un BRS avec le ménage acquéreur, qui s’engage à occuper le logement à titre de résidence principale pour une durée maximale de 99 ans.
- Le ménage acquéreur verse à l’OFS la redevance mensuelle définie au préalable par le BRS, ainsi que les charges d’entretien et les taxes locales.
- Le ménage propriétaire du logement peut décider de revendre son bien ; les modalités de la vente sont alors contrôlées par l’OFS, qui limite également la plus-value obtenue par le ménage vendeur.
- Le logement vendu est accessible à un nouveau ménage acquéreur, sous conditions définies par l’OFS à travers un BRS.
Enfin, dans le cas où le ménage propriétaire du logement occupé sous BRS rencontre des difficultés financières qui l’empêchent de financer le reste de ses redevances, l’OFS associé peut lui proposer le rachat du logement. Le montant de ce rachat correspond alors à une valeur d’indemnisation déterminée par les clauses du BRS.