BRS : que se passe-t-il en cas de décès ?

En cas de décès du propriétaire d’un logement acheté selon la formule du bail réel solidaire (BRS), les ayants droit doivent remplir certaines conditions pour conserver le bien en question. Explications.

Les ménages propriétaires d’un bien immobilier acquis grâce au bail réel solidaire (BRS) sont, comme tous les autres possesseurs de logements, confrontés à la douloureuse question de la transmission après un décès.

La donation

Lorsqu’il s’agit d’un couple de propriétaires, si le conjoint survivant (ou partenaire de pacte civil de solidarité) est encore présent dans le logement, il reste éligible au logement en BRS, quel que soit le régime matrimonial.

Si, après le décès du propriétaire, le logement est inoccupé, les ayants droit peuvent en hériter sous certaines conditions. En effet, s’ils souhaitent reprendre le logement pour en faire leur résidence principale, ils doivent eux-mêmes répondre aux conditions d’éligibilité d’une accession en BRS. Si c’est le cas, le ou les héritiers bénéficieront d’un bail automatiquement renouvelé (jusqu’à 99 ans).

Attention, si le propriétaire compte donner ses droits réels à ses deux enfants, chacun d’eux devra répondre aux critères d’éligibilité. Par ailleurs, tous deux devront vivre dans le logement sur lequel porte le droit… De plus, pour l’évaluation des revenus, se cumuleront ceux des deux donataires, augmentant le risque de dépasser le seuil imposé par décret.

Dans le cas où le ou les ayants droit ne rentreraient pas dans les clous, ils devraient vendre le logement à un ménage éligible dans un délai de 12 mois. Si, au terme de ce délai, le bien n’est pas vendu, c’est l’organisme de foncier solidaire (l’OFS) qui le rachète aux conditions et montants prévus par le bail.

L’agrément pour hériter

Pour hériter, il faut être agréé. L’ayant droit doit donc recevoir de la part du propriétaire une offre de donation exposant « le caractère temporaire du droit réel, sa date d’extinction, la nouvelle durée du bail réel solidaire si l’OFS agrée la transmission des droits réels, les conditions de délivrance de cet agrément par l’organisme de foncier solidaire, les modalités de calcul du prix de vente ou de la valeur donnée, telles que prévues au bail ».

Cette offre doit être maintenue pendant trente jours et ne peut être acceptée que dix jours après réception. Dans ce laps de temps, le propriétaire informe l’OFS de son intention de transmettre ses droits réels. Il lui adresse son offre accompagnée des pièces attestant des conditions d’éligibilité du futur héritier. L’organisme de foncier solidaire a deux mois pour délivrer ou non son agrément. Si c’est positif, un nouveau BRS, rechargé, est conclu.

Bon à savoir Attention au droit de péremption L’organisme de foncier solidaire bénéficie d’un droit de péremption sur le bien à l’occasion de toute cession ou donation. Même si un héritier rentre dans le champ d’application de la loi, l’OFS pourrait lui préférer un tiers. Dans ce cas, comme à défaut d’agrément, « le preneur est indemnisé de la valeur de ses droits réels immobiliers dans le respect des modalités de calcul du prix de vente stipulées dans le bail et de la valeur maximale mentionnée à l’article L. 255-5 ».