En cas de divorce, le logement acheté selon la formule du bail réel solidaire (BRS) est traité comme n’importe quel autre bien immobilier. Les époux doivent s’entendre et s’en remettre à un notaire.
Chez les « preneurs », c’est-à-dire les ménages propriétaires d’un bien immobilier acquis grâce au bail réel solidaire (BRS), le divorce n’est pas impossible. Lorsqu’il survient, comme pour tout autre bien immobilier, l’établissement d’un acte de partage se révèle indispensable.
Un partage effectué par le notaire
Au centre des débats, le notaire. Selon les termes de la loi du 18 décembre 2016, complétée par le décret du 28 décembre 2016, cet officier public doit, en premier lieu, constater le divorce des époux qui sont invités à signer un état liquidatif notarié pour les besoins de la publicité foncière. Une constante : les droits réels immobiliers du preneur sont traités comme un droit de propriété classique. C’est pourquoi ils donnent lieu, en cas de divorce des propriétaires, à l’établissement d’un acte de partage notarié.
Compensations entre époux
Après ce partage, si le bail a été consenti aux deux époux indifféremment – tous les deux agréés par l’OFS –, les critères d’éligibilité au logement sont toujours respectés. L’époux à qui est attribué le logement reste dans les lieux à titre de résidence principale (article L. 255-1 Code de la construction et de l’habitation).
L’époux attributaire des droits réels devra « désintéresser » – en clair, dédommager – son copartageant au moyen du versement d’une soulte (une compensation). Les conditions de ce versement entre ex-époux, notamment le délai, les modalités, l’indexation, la garantie de paiement, devront être clairement définies dans l’acte de partage.
Pas de perdant
Si l’un des deux propriétaires seulement répond aux critères d’attribution du BRS, donc si le bail a été accordé à un seul des deux ex-époux, celui-ci peut le conserver s’il le souhaite. Il en dispose alors pour la durée du bail restant à courir, évidemment dans le respect des règles d’éligibilité.
Que faire si l’ex-conjoint invité à s’en aller insiste pour se faire attribuer le logement ? C’est à l’organisme de foncier solidaire, l’OFS de passer au crible ses revenus et décide si oui ou non il satisfait aux conditions d’du BRS. L’OFS accorde son agrément : l’époux attributaire conclut un nouveau BRS rechargé. L’agrément est refusé, l’OFS indemnise le preneur de la valeur de ses droits réels. Le partage ne porte plus sur un bien immobilier, mais sur une somme d’argent représentant cette indemnisation.
Il est donc essentiel pour chacun des époux, avant un divorce et une inéluctable signature de l’état liquidatif, d’obtenir une réponse écrite de l’OFS. Objectif : savoir si les deux membres du ménage sont agréés ou non. Car l’acte de partage prévoyant l’attribution des droits réels à l’un des époux dans le cadre du divorce ne peut comporter de condition suspensive, il ne peut être signé qu’après l’obtention de l’agrément. Sans agrément, l’acte de partage ne pourra comprendre que l’attribution d’une somme d’argent représentant la valeur des droits réels.