Avec la montée des prix de l’immobilier, devenir propriétaire est un rêve devenu plus difficile à mettre en œuvre, en particulier pour les foyers modestes. Face à ces nouveaux obstacles, des alternatives ont donc été instaurées par l’État pour que l’acquisition d’un logement reste accessible à la majorité des Français. Pour répondre à ces problématiques, le Bail Réel Solidaire (BRS) est ainsi né en 2014 avec la loi Alur. Toutefois, connaissez-vous réellement les différences entre l’achat immobilier neuf et le bail réel solidaire ? Nous allons tout vous expliquer dans cet article.
Qu’est-ce que le bail réel solidaire ?
Le bail réel solidaire est un contrat établi entre un OFS (Organisme de Foncier Solidaire) et un preneur, lors d’un achat immobilier. Ce dernier est particulier puisqu’il dissocie le foncier du bâti, ce qui signifie que seul le logement est pris en compte dans l’achat pour le futur propriétaire. De cette façon, les taxes foncières sont exclues des sommes dues et c’est l’OFS qui les prend en charge à sa place. En retour, l’organisme à but non lucratif est l’acquéreur officiel du terrain, tandis que le preneur en reste locataire. Ce système permet notamment de baisser le prix à l’achat et de proposer des logements à des ménages qui ne pourraient pas devenir propriétaires autrement. Grâce à la loi Alur, de nouveaux parcs de logements accessibles ont donc vu le jour pour satisfaire la forte demande du marché immobilier.
Les avantages du BRS
- Grâce à la séparation du bâti et du foncier, le prix d’acquisition est réduit (environ 25 à 40 % moins cher).
- Vous bénéficiez d’une TVA à taux réduit si le logement est neuf (à 5,5 %).
- Il existe une clause anti-spéculative permettant de cadrer le prix de revente.
Les inconvénients du BRS
- Les propriétaires ne sont toutefois pas entièrement libres pour les travaux.
- La location saisonnière est impossible.
Quelles sont les conditions pour accéder à un bail réel solidaire ?
Le bail réel solidaire (BRS) s’applique aussi bien pour des habitats anciens que pour des habitats neufs. Pour pouvoir en bénéficier, vous devez cependant justifier de certaines conditions liées à votre situation et vous préparer à respecter quelques obligations. En effet, l’immobilier concerné par le BRS ne s’adresse qu’aux ménages à revenus modestes et moyens. Pour garantir le respect de ce type de contrat, une liste de conditions d’accès a ainsi été établie. C’est par exemple le cas avec la mise en place de plafonds de revenus définis par zone, mais pas seulement.
Les obligations du bail réel solidaire
Pour pouvoir acheter un bien immobilier en BRS, vous devez remplir les obligations suivantes :
- Votre futur logement doit devenir votre résidence principale. Vous devez donc l’occuper au moins 6 mois par an.
- Pour bénéficier du BRS, vous devez respecter les plafonds PSLA (Prêt Social de Location-Accession).
- Vous devrez vous acquitter d’une mensualité d’emprunt, d’une redevance de droit d’occupation et de frais de gestion à l’OFS (l’organisme propriétaire du terrain).
- Si vous souhaitez revendre votre logement, vous devrez vous engager à le faire en direction des foyers aux revenus modestes et moyens uniquement.
- Enfin, tout au long de votre occupation, vous devez vous engager à bien entretenir votre logement.
Toutes ces obligations, spécifiques au bail réel solidaire, ont pour objectif de conserver le logement en bon état et d’en faire bénéficier en priorité les personnes à qui ce dispositif s’adresse.
Qu’est-ce qui différencie l’achat d’un logement neuf classique d’un achat en BRS ?
Maintenant que vous savez en quoi consiste un BRS, nous allons nous intéresser à ce qui le différencie d’un logement neuf classique.
Achat d’un logement neuf
L’achat d’un logement neuf classique, c’est-à-dire sans BRS, s’adresse avant tout aux foyers qui justifient de revenus plus élevés et qui ne peuvent donc pas prétendre à un logement social. En effet, le marché de l’immobilier neuf connaît une hausse générale des prix à l’achat depuis quelques années. Cela s’explique notamment par un déséquilibre entre la demande, qui est de plus en plus forte, et l’offre qui se stabilise. De ce fait, lorsque vous achetez du neuf, vous payez également sa rareté. Pour devenir propriétaire d’un logement neuf, vous devez ainsi pouvoir bénéficier d’une situation personnelle stable et de revenus réguliers moyens ou élevés.
Par ailleurs, notez que l’achat d’un bien immobilier neuf possède lui aussi ses propres inconvénients. Parmi ceux-ci, nous pouvons notamment citer :
- La TVA de 20 %, contre seulement 5,5 % pour le BRS.
- La mauvaise situation géographique, puisque l’achat d’un appartement ou d’une maison neuve se situe généralement loin des centres-villes. Le BRS, de son côté, possède plusieurs parcs de logements au cœur des villes puisqu’il concerne autant l’habitat neuf qu’ancien.
En revanche, l’achat d’un bien immobilier neuf classique présente d’autres intérêts. Parmi eux, nous pouvons notamment mettre en avant :
- La bonne rentabilité sur le moyen et le long terme, ce qui est impossible avec un BRS. Comme nous l’avons vu, l’achat avec un bail réel solidaire est anti-spéculatif, vous ne pouvez donc pas prétendre à une grande plus-value lors de la revente.
- La possibilité de mettre son bien en location, ce qui est interdit avec un achat BRS.
- Moins de contraintes et d’obligations en général. Dans le cas d’un BRS, l’OFS possède le terrain et garde un certain droit de regard sur le logement.
Avec l’achat d’un logement neuf classique, vous êtes ainsi plus libre concernant le devenir de votre bien. Vous payez toutefois cette liberté à travers le prix de départ qui est bien plus coûteux qu’un bail réel solidaire. À l’inverse, l’achat en BRS permet de rendre possible l’accès à la propriété pour les foyers plus modestes puisque l’investissement est moins important.
L’achat d’un bien immobilier classique ou en BRS va donc essentiellement dépendre de votre situation et de votre niveau de revenus. Vous l’aurez compris, ces deux possibilités ne s’adressent pas tout à fait aux mêmes publics.