Quelles sont les obligations dans le cadre du BRS ?

@Adminbrs

Face à l’inflation, le marché de l’immobilier n’échappe pas à une hausse générale de ses prix en France. Ces dernières années, il est donc devenu relativement difficile d’accéder à la propriété, que ce soit pour du neuf ou de l’ancien. Pour limiter cette situation, l’État a ainsi fait le choix d’instaurer le Bail Réel Solidaire (BRS) dès 2014, avec le vote de la loi Alur. L’objectif de ce BRS consiste notamment à rendre l’achat d’un bien immobilier accessible au plus grand nombre. Pour fonctionner, il est toutefois accompagné de quelques obligations et contraintes, que nous allons vous présenter dans cet article.

Comment fonctionne le Bail Réel Solidaire ?

La création du BRS a fait naître un nouveau moyen d’achat de logement avec la dissociation du bâti et du foncier. En effet, c’est un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) qui se charge de trouver un terrain, puis de l’acquérir dans le but de pouvoir vendre les logements à destination de ménages à revenus modestes. Afin de pouvoir baisser le prix de vente, bien en dessous du prix du marché, l’OFS reste cependant propriétaire du foncier sur lequel est bâti le bien immobilier. L’accédant, lui, est simplement locataire du terrain. Un accord doit donc être signé entre l’organisme et le ménage preneur lors de la vente, comprenant un certain nombre d’obligations à respecter. Ces dernières sont notamment liées à la gestion de la copropriété ou encore à l’entretien du logement lui-même.

À qui s’adresse l’achat d’un logement en BRS ?

L’achat d’un logement en bail réel solidaire s’adresse aux foyers à revenus modestes. Pour délimiter les bénéficiaires potentiels, des plafonds de ressources ont donc été déterminés. Ces derniers sont calculés en fonction de votre revenu fiscal (à N-2), du nombre de personnes qui composent votre foyer et de la zone géographique dans laquelle est situé le bien immobilier concerné. En effet, ces critères ont tous un rôle à jouer dans l’évaluation de votre situation personnelle. Concernant les ressources, les données en vigueur à ce jour sont les suivantes (Janvier 2022) :

  • 1 personne dans le logement : Zone A = 33 400 € ; Zone B et C = 25 318 €
  • 2 personnes dans le logement : Zone A = 46 759 € ; Zone B et C = 33 761 €
  • 3 personnes dans le logement : Zone A = 53 440 € ; Zone B et C = 39 052 €
  • 4 personnes dans le logement : Zone A = 60 788 € ; Zone B et C = 43 273 €
  • 5 personnes et plus dans le logement : Zone A = 69 340 € ; Zone B et C = 47 482 €

Comme vous pouvez le constater ci-dessus, les zones géographiques sont réparties dans trois catégories : la zone A, B et C. En réalité, ces zones sont même séparées en cinq catégories distinctes :

  • La zone A bis comprenant la capitale française et 76 communes de la région Île-de-France.
  • La zone A comprenant l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur, Genevois français, Lille et ses communes limitrophes, Lyon et Villeurbanne.
  • La zone B1 comprenant les agglomérations de plus de 250 000 habitants, les pôles de la grande couronne parisienne, le pourtour de la Côte d’Azur, l’Outre-mer.
  • La zone B2 comprenant les agglomérations entre 50 000 et 250 000 habitants.
  • La zone C comprenant tout le reste du territoire français.

Toutes ces informations vous permettent ainsi de savoir où vous vous situez parmi ces différents critères. De cette façon, vous pouvez aisément connaître vos droits en termes de bail réel solidaire. Si vos ressources venaient toutefois à dépasser les plafonds présentés précédemment, vous savez alors désormais que vous ne faites pas partie des personnes qui peuvent prétendre à un achat immobilier de ce type.

Quelles sont toutes les obligations liées au BRS ?

Maintenant que vous connaissez les plafonds, nous allons nous intéresser de plus près aux obligations qui accompagnent un BRS. En effet, contrairement à l’achat d’un bien immobilier neuf “classique”, le bail réel solidaire possède quelques contraintes à respecter. Cela est notamment dû au fait que l’OFS (Organisme de Foncier Solidaire) reste propriétaire du terrain sur lequel se situe le logement, lui permettant de garder un certain contrôle sur le devenir du bien.

Payer une redevance

Avant toute chose, vous devez noter que l’achat en BRS est systématiquement assorti d’une redevance concernant le droit d’occupation du foncier et les frais de gestion. Cette modeste somme permet ainsi de couvrir une partie des frais avancés par l’OFS. L’organisme à but non lucratif peut alors réinvestir cet argent dans d’autres projets similaires et rendre l’accès à la propriété possible pour davantage de foyers français.

En faire sa résidence principale

Pour accéder à un bail réel solidaire, le preneur doit garantir que le logement réservé deviendra sa résidence principale. Il doit donc vivre dans son bien 6 mois par an, au minimum.

Entretenir son logement

À partir du moment où le preneur devient officiellement propriétaire du bien immobilier, il est dans l’obligation de faire de son mieux pour le garder en bon état. Cela signifie par ailleurs qu’il ne doit pas entamer des travaux qui pourraient réduire la valeur du bien. Toutes les rénovations et autres constructions sont donc proscrites pour limiter ces risques. Certains travaux minimes peuvent néanmoins être autorisés au sein du logement, il convient alors de lire attentivement les clauses du bail signé ou de contacter directement l’Organisme Foncier Solidaire avant toute modification.

Une revente encadrée

Enfin, vous devez savoir que le BRS possède une durée comprise entre 18 et 99 ans. À chaque revente, cette durée est remise à zéro. Pour la vente, vous ne pouvez pas agir seul puisque vous êtes uniquement locataire du terrain sur lequel se trouve votre bien immobilier. Si vous souhaitez vendre vos droits de propriété, vous devez donc d’abord contacter l’OFS qui possède le foncier. L’organisme se chargera ensuite de faire les estimations pour vous et de trouver un nouvel acquéreur.

Malgré ces quelques obligations, le BRS reste un excellent dispositif pour de nombreuses familles puisqu’il rend l’accès à la propriété possible dans un contexte d’envolée générale des prix. De colossales économies peuvent ainsi être réalisées et des projets immobiliers concrétisés pour des foyers modestes.