En 2014, la loi Alur instaure le statut d’Organisme de Foncier Solidaire, qui permet la mise en place d’actions visant à améliorer l’accès au logement et à la propriété des personnes les plus modestes. Afin d’y parvenir, ces organismes utilisent le Bail Réel Solidaire. Comment fonctionne ce dispositif et quelles sont les conditions requises pour y accéder ? Sur quels plafonds de ressources les Organismes de Foncier Solidaire sélectionnent-ils les futurs acquéreurs de ces logements ?
Qu’est-ce que le Bail Réel Solidaire ?
Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un dispositif innovant d’accession sociale à la propriété immobilière instauré par l’ordonnance n° 2016-985 délivrée le 20 juillet 2016 dans le cadre de la loi Alur (Accès au Logement et Urbanisme Rénové).
Le fonctionnement du BRS
Le Bail Réel Solidaire est un contrat établi entre l’acquéreur d’un logement et un Organisme de Foncier Solidaire (OFS). Agréés par le préfet de région, ces organismes sont chargés d’assurer l’achat et la gestion de terrains, bâtis ou non, dans des secteurs où la pression immobilière est particulièrement élevée. La signature d’un BRS entre un OFS et un acquéreur rend ce dernier propriétaire du logement, tandis que l’OFS reste propriétaire du terrain sur lequel est situé le logement : c’est le principe de dissociation du foncier et du bâti, qui offre une économie importante d’environ 15 à 30% de la valeur totale du bien.
Quels sont les avantages d’un achat sous BRS ?
S’il est soumis à des critères d’éligibilité précis que nous détaillerons par la suite, le Bail Réel Solidaire représente des intérêts non négligeables pour le ménage acquéreur du logement :
- Acheter un logement à l’aide d’un BRS facilite l’accès à la propriété et à la constitution d’un patrimoine immobilier.
- Comme précédemment évoqué, le BRS permet d’effectuer une économie conséquente sur le prix du foncier.
- Il permet d’obtenir une réduction de 5,5% du taux de TVA, s’il s’agit d’un logement neuf.
- Selon la commune, la signature d’un BRS peut aboutir à un abattement intéressant de la taxe foncière.
- Il est possible de financer son achat sous BRS à l’aide d’un prêt immobilier, comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ), par exemple.
- Le BRS, dont la durée varie entre 18 et 99 ans, est “rechargeable”, ce qui garantit la conservation de la valeur initiale du bien.
- Le BRS offre un encadrement sérieux, et donc une cession sécurisée.
Le BRS : quelles conditions pour y accéder ?
Les avantages représentés par un achat en BRS impliquent bien évidemment des conditions particulières pour pouvoir y prétendre :
- Le BRS concerne uniquement les logements neufs ou en futur état d’achèvement.
- Le ménage preneur du logement s’engage à l’occuper à titre de résidence principale (pour une durée de 6 mois minimum par an).
- En contrepartie de la mise à disposition du terrain et des frais de gestion, le ménage acquéreur doit verser un loyer mensuel à l’OFS.
- Enfin, l’éligibilité à un achat immobilier sous BRS est soumise à des plafonds de ressources, réévalués chaque année.
Achat immobilier sous BRS : quels plafonds de ressources ?
Avant de procéder à la signature d’un BRS, les OFS portent une attention particulière aux revenus du preneur, qui ne doivent pas excéder les plafonds définis par le Prêt Social Location Accession.
Le Prêt Social Location Accession : définition et fonctionnement
Créé en 2004, le Prêt Social Location Accession (PSLA) fait partie, au même titre que l’OFS et le BRS, des dispositifs mis en place afin de rendre la propriété immobilière plus accessible. À l’origine, ce prêt conventionné est accordé par l’État à des opérateurs de logements (promoteur privé, organisme d’Habitation à Loyer Modéré, Société d’Économie Mixte, etc) dans le but de construire ou d’acquérir des logements neufs. La loi Finances de 2020 autorise l’extension du PSLA à des constructions existantes, sous réserve de travaux.
Le PSLA permet au preneur d’acheter un bien immobilier de façon progressive. En effet, cet achat se déroule en deux phases :
- La phase locative, au cours de laquelle le preneur occupe le logement en tant que locataire. Durant cette période d’au moins 6 mois, il verse une mensualité comprenant une part de location et une part d’acquisition.
- La phase acquisitive : passée la phase locative, le preneur se voit proposer une option d’achat du logement qu’il occupe. S’il choisit l’achat, alors la part d’acquisition versée jusque-là est déduite du montant total. S’il renonce à l’achat, il récupère la part d’acquisition et des propositions de relogement lui sont soumises.
Le PSLA est donc un dispositif particulièrement flexible qui laisse une grande liberté à l’acheteur potentiel. De plus, l’apport financier n’est pas obligatoire, et il est tout à fait possible de cumuler le PSLA avec un autre type de prêt bancaire, tel que le PTZ.
Des plafonds soumis à un zonage géographique et à la composition du foyer
Les ménages qui prétendent à l’achat d’un logement dans le cadre d’un BRS ne sont éligibles que si leurs revenus ne dépassent pas un seuil défini par le PSLA. Cependant, ce seuil n’est pas le même en fonction du secteur géographique dans lequel se situe le logement, tout comme les plafonds de loyers et de prix de vente. Ainsi, ce zonage découpe le territoire français comme suit :
- Zone A bis : ville de Paris et 76 communes des départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis, du Val-d’Oise, du Val-de-Marne et des Yvelines
- Zone A : Zone A bis et petite couronne autour de Paris, Côte d’Azur, Genevois français, grandes agglomérations de province
- Zone B1 : Certaines agglomérations aux prix immobiliers élevés, grande couronne autour de Paris, départements d’Outre-Mer, Corse
- Zone B2 : Communes situées autour de l’Île-de-France, quelques communes en zone transfrontalière ou en zone littorale
- Zone C : Le reste du territoire français
Afin de vérifier son éligibilité au dispositif BRS, le preneur doit considérer ses revenus fiscaux de l’année N-2, ainsi que le nombre de personnes de son foyer. En 2022, les plafonds de ressources sont donc les suivants :
Zone A
- 1 personne : 33 400 €
- 2 personnes : 46 759 €
- 3 personnes : 53 440 €
- 4 personnes : 60 788 €
- 5 personnes et plus : 69 340 €
Zones B et C
- 1 personne : 25 318 €
- 2 personnes : 33 761 €
- 3 personnes : 39 052 €
- 4 personnes : 43 273 €
- 5 personnes et plus : 47 482 €