Mis en place en 2017 suite à l’instauration de la loi Alur (Accès au Logement et Urbanisme Rénové), le bail réel solidaire permet l’accession à la propriété des ménages les plus modestes. Véritable dispositif d’accession sociale à la propriété, le bail réel solidaire permet la construction de logements à prix abordables dans des zones géographiques où le prix du marché est bien trop élevé. Proposant de nombreux avantages pour les promoteurs immobiliers, il peut tout de même s’avérer quelque peu contraignant.
Le bail réel solidaire : une aide à l’accession à la propriété
Le bail réel solidaire est un dispositif qui allie un organisme foncier solidaire (OFS) et un preneur. Il permet aux ménages aux revenus modestes d’acquérir un bien immobilier neuf ou à rénover grâce à un prêt. En effet, le bail réel solidaire consiste à diviser le foncier du bâti. Autrement dit, l’organisme foncier solidaire achète le terrain et le preneur devient le propriétaire du logement tout en versant une redevance mensuelle à l’OFS pour la location du terrain. De cette manière, le preneur est l’heureux acquéreur de sa propre résidence principale.
Qu’est-ce qu’un OFS ?
Un organisme foncier solidaire (OFS), ou organisme à but non lucratif, a pour objectif d’acquérir des terrains bâtis ou constructibles afin de les proposer à la location à des ménages modestes. L’ensemble des terrains permettra de constituer un parc pérenne d’accession à la propriété ou à la location. Les OFS sont les seuls organismes à pouvoir suggérer un bail réel solidaire.
Qui peut bénéficier d’un bail réel solidaire ?
Les foyers souhaitant bénéficier d’un bail réel solidaire doivent se référer à la grille des plafonds de ressources de ce dernier. En effet, ce type de bail s’adresse uniquement aux personnes avec des revenus modestes qui ne peuvent pas devenir propriétaires grâce à la souscription d’un prêt immobilier classique. Le seuil de ressources peut varier en fonction de la zone géographique où le bien immobilier se situe.
Quelles conditions pour établir un bail réel solidaire ?
Pour bénéficier du bail réel solidaire, un preneur doit remplir certaines conditions telles que :
- Occuper le logement à titre de résidence principale (durée d’occupation de 6 mois consécutifs)
- Verser une redevance mensuelle pour le foncier
- Acquérir un bien immobilier neuf ou qui nécessite des travaux de rénovation
- Avoir des ressources N-2 inférieures au plafond fixé pour chaque zone géographique
Le bail réel solidaire : quelles contraintes pour les promoteurs ?
Pour lutter contre l’inflation des prix de l’immobilier, le bail réel solidaire a été mis en place par l’État. Dans certaines communes, il est régi par des chartes promoteurs qui peuvent s’avérer plus ou moins contraignantes. Plus précisément, les promoteurs immobiliers doivent ajouter des clauses spéculatives au sein des contrats de vente concernant les futures reventes potentielles d’un bien immobilier encadrées par un bail réel solidaire. Ces modalités prévoient notamment la captation de la plus-value immobilière du bien à la revente. Autrement dit, pour revendre un logement, les promoteurs immobiliers ont pour devoir de prendre en considération l’augmentation de la valeur des terrains et des habitations.
Le bail réel solidaire : un dispositif efficace contre la spéculation financière
Avant la mise en place du bail réel solidaire datant de 2017, nombre de foyers n’avaient pas accès à la propriété à cause de la spéculation financière. Les prix de vente des logements étant trop élevé dans certaines zones dites tendues, le bail réel solidaire a alors permis la construction de parcs immobiliers proposant des biens à des prix abordables. Dans les zones touristiques, le marché immobilier est aussi considérablement tendu du fait de la présence de nombreuses résidences secondaires. C’est pourquoi, le bail réel solidaire a également étendu ses actions dans ce type de zones. Ainsi, le BRS agit pour la mixité sociale au sein de multiples villes et poursuit sa lutte contre la spéculation financière.
Pourquoi le bail réel solidaire est avantageux ?
Grâce au bail réel solidaire, les propriétaires bénéficient de multiples avantages. Le prix du foncier étant à la charge de l’organisme foncier solidaire, le preneur économise de 15 à 30% du prix de vente du logement immobilier qu’il souhaite acquérir. Dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier neuf, le propriétaire aura une TVA réduite de 5,5%. De plus, il peut éventuellement souscrire à un prêt à taux zéro (PTZ) pour compléter son prêt immobilier. En effectuant une acquisition immobilière à l’aide d’un bail réel solidaire, le preneur fera des économies de 25 à 40% sur le prix d’achat de son logement par rapport au prix de vente initial instauré par le marché immobilier.
Par ailleurs, ce type de bail est réellement bénéfique pour les promoteurs immobiliers qui participeront notamment à :
- La création de parc pérenne de logements conçus pour les ménages aux revenus modestes.
- La constitution d’un patrimoine immobilier pérenne
- L’opposition contre la spéculation financière et l’inflation immobilière