Même si un ménage signataire du bail réel solidaire (BRS) est considéré comme propriétaire à part entière, il ne peut pas faire ce qu’il veut avec son bien. Il peut donc le vendre, mais à certaines conditions.
Le bail réel solidaire (BRS) se présente sous la forme d’un contrat juridique assez simple. Il permet à un ménage modeste d’être propriétaire de sa maison tout en louant le terrain à un organisme de foncier solidaire (OFS).
Concrètement, l’OFS cède les droits réels immobiliers et le ménage « preneur » devient propriétaire de son logement à titre de résidence principale. Le tout pour une durée de 18 à 99 ans.
Les conditions de revente d’un bien en BRS
Mais le propriétaire a-t-il tous les droits sur son bien immobilier, y compris de le revendre ? En effet, il n’est pas vraiment propriétaire, car le terrain ne lui appartient pas. Dans les faits, la loi autorise le propriétaire à revendre son logement, mais l’opération doit être rigoureusement encadrée par l’OFS.
Le propriétaire doit donc s’adresser en priorité à l’OFS. C’est à l’organisme foncier de déterminer le prix de vente : la valeur est estimée en fonction de l’état du bien, des prix du marché local, l’indice Insee… En parallèle, L’OFS vérifie que les futurs acheteurs justifient des conditions de ressources permettant de bénéficier d’un BRS. Si au bout d’un an, le propriétaire ne trouve pas d’acquéreur, l’OFS rachète le bien. On a donc toujours l’assurance de finaliser une transaction.
Mais inutile d’espérer réaliser une plus-value mirobolante. En effet, même si le logement a pris de la valeur, le montant proposé doit permettre à un nouveau ménage d’accéder à la propriété à moindre coût. D’autant que la gestion du foncier par l’OFS s’inscrit dans une logique antispéculative. Objectifs : éviter une flambée des prix des biens immobiliers et limiter les risques de pertes de capitaux à la suite de l’effondrement du marché. Avantage : à l’inverse d’un achat immobilier traditionnel, le prix de revente est garanti et plafonné par l’OFS. Résultat : on ne perd pas sa mise de départ, donc son investissement.
En résumé, le prix de revente correspond à la valeur initiale d’achat actualisée par application de la variation d’un indice – coût de la construction (ICC) – choisi par l’OFS.
Bon à savoirRevente, critères et cas particuliers Si les héritiers d’un propriétaire décédé ne sont pas éligibles aux conditions du bail réel solidaire, ils devront revendre le logement à une famille éligible dans un délai d’un an. La revente est possible : · En cas de décès, de son conjoint ou d’un descendant direct occupant le logement avec l’accédant · Mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 kilomètres entre le nouveau lieu de travail et le logement · Chômage d’une durée supérieure à un an · Invalidité reconnue soit par la décision de la commission des droits et de l’autonomie des personnes handicapées, soit par délivrance par cette commission de la carte d’invalidité · Divorce · Dissolution d’un pacte civil de solidarité. |